出租單位報稅完全指南：香港業主必讀（2024/25及2025/26課稅年度）

概述

香港作為國際都會，物業出租市場活躍，不少業主透過出租單位賺取被動收入。然而，出租單位報稅是每位業主必須履行的稅務責任。根據《稅務條例》，來自香港物業的租金收入須課繳物業稅，但業主亦可申索相關開支扣減，以減輕稅負。本文將深入剖析2024/25及2025/26課稅年度的申報要點，助你全面掌握出租單位報稅的關鍵，避免因漏報或錯報而招致罰款。

無論你是首次出租物業的新手業主，還是擁有多年收租經驗的投資者，了解最新的稅務規則都至關重要。從租金收入的計算、可扣除項目的分類，到報稅表填寫的細節，我們將逐一拆解。此外，本文亦會介紹香港稅務局（IRD）近年推出的稅務寬免措施，讓你在合規之餘，善用各項優惠。

什麼是出租單位報稅？

出租單位報稅是指業主將其名下物業出租所獲得的租金收入，向香港稅務局申報，並按規定繳納物業稅的過程。根據香港《稅務條例》第5條，任何人士（包括個人及公司）若在香港擁有物業並收取租金，除非該物業由業主自住或屬特定豁免情況，否則均須申報並課稅。

誰需要申報？

• 個人業主：若你以個人名義持有出租物業，租金收入須申報物業稅。即使你已有其他收入（如薪俸）並合併報稅，出租收入仍須獨立計算。
• 公司業主：公司持有的出租物業，租金收入會被視為業務收入，須課繳利得稅，而非物業稅。
• 聯權或分權業主：每位業主須按其所佔業權比例申報租金收入。

申報時機與課稅年度

香港的課稅年度為每年4月1日至翌年3月31日。例如，2024/25課稅年度涵蓋2024年4月1日至2025年3月31日。業主須在收到報稅表後（通常於每年4月發出）的一個月內（或按稅務局指定日期）提交。若未收到報稅表，業主亦應主動通知稅務局。

出租物業的稅務處理

出租單位報稅的核心在於正確計算應評稅淨值。物業稅的計算公式為：
應評稅淨值 = 應評稅租金收入 × 80%（扣除20%標準免稅額）
然後按標準稅率15%課稅。但業主亦可選擇實際申索開支扣減，而非使用標準免稅額，前提是提供有效收據及證明。

租金收入的定義

租金收入包括業主就出租物業收取的所有款項，例如：

• 基本租金
• 管理費、冷氣費、停車場費等，若由租客支付予業主，則屬租金收入一部分
• 頂手費、裝修補償金等一次性款項
• 由租客代付的業主開支（如差餉、地租），若實質上屬業主責任，則視為租金收入

注意：若物業部分自住、部分出租，須按比例分攤收入。

可扣除開支

業主可申索以下實際開支（需提供單據）：

• 差餉及地租（由業主支付的部份）
• 管理費（若業主負擔）
• 維修及保養費用（如更換水喉、油漆）
• 物業保險費
• 按揭利息（僅限於出租物業的貸款利息，且須符合特定條件）
• 其他直接與出租相關的開支（如地產代理佣金、法律費用）

重要提示：按揭利息扣減在物業稅下較複雜，業主須確保貸款是用於購買出租物業，且利息已實際支付。2024/25課稅年度起，個人業主若選擇個人入息課稅（可與其他收入合計），或有更佳稅務效益。

標準免稅額 vs 實際開支扣減

標準免稅額為應評稅租金的20%，無需提供證明。若你的實際開支低於20%，使用標準免稅額更簡單；若實際開支高於20%（例如大額維修），則應申索實際開支。注意：一旦選擇實際開支扣減，須提供完整收據，且不可同時使用標準免稅額。

如何正確申報出租收入？

報稅表填寫

個人業主通常會收到 BIR57（物業稅報稅表）或 BIR60（個人報稅表，若選擇個人入息課稅）。填寫時須注意：

1. 第一部分：業主資料——正確填寫姓名、地址、聯絡電話。
2. 第二部分：物業詳情——列出每項出租物業的地址、出租期間、租金總額。
3. 第三部分：租金收入——填寫實際收取的租金，不包括退還給租客的按金。
4. 第四部分：可扣除開支——若選擇實際開支，逐項填寫金額。
5. 第五部分：應評稅值計算——系統會自動計算或由你手動填寫。

📝 可使用 稅務計算機 快速估算應繳稅款，確保數字準確。

常見錯誤及避免方法

• 錯誤一：漏報管理費收入——若管理費由租客支付予業主，必須計入租金。
• 錯誤二：混淆差餉與地租——差餉是向差餉物業估價署繳付，地租則針對新界及九龍界限街以北物業，兩者均可扣減。
• 錯誤三：未保留開支證明——若選實際開支扣減，無法提供收據可能被稅務局拒絕。建議保存至少7年。
• 錯誤四：忽略個人入息課稅的選擇——對於有多項收入的業主，選擇個人入息課稅可能獲得薪俸稅免稅額，減少總稅款。

2024/25及2025/26課稅年度重要事項

最新稅率與免稅額

物業稅標準稅率維持15%，個人入息課稅的累進稅率最高為17%（2024/25課稅年度）。此外，2025/26課稅年度財政預算案建議推出一次性稅務寬免，物業稅每宗寬免上限為HK$3,000（具體以立法會通過為準）。業主應留意稅務局公告，適時調整申報策略。

個人入息課稅的利弊

對個人業主而言，若同時有薪俸收入或獨資業務虧損，選擇個人入息課稅（在BIR60第7部勾選）可將物業稅與其他收入合計，利用基本免稅額（2024/25年度為HK$132,000）及供養父母免稅額等，降低整體稅負。但若租金收入遠高於其他收入，標準物業稅可能更佳。建議先用 稅務計算機 比較。

數碼報稅與自動化

稅務局近年推動電子報稅，業主可透過「稅務易」帳戶提交報稅表。2025/26課稅年度起，物業稅報稅表將逐步預填部分資料（如已申報的租金收入），惟業主仍需核實。如有疑問，可 聯絡我們 獲取專業協助。

結論

出租單位報稅看似繁複，但只要掌握租金收入計算、可扣除開支及選擇合適的報稅方式，便能輕鬆合規。切勿輕信口頭承諾或未經證實的「節稅偏方」，以免觸犯稅務條例。記住：每年準時申報、保留完整記錄，是避免罰款的不二法門。如對申報細節有疑慮，建議諮詢持牌稅務代表。

免責聲明：本文章內容僅供一般參考，並不構成任何專業稅務意見。稅務法規可能隨時變更，讀者應依個人情況諮詢合資格稅務顧問或參考香港稅務局官方資訊。

常見問題 (FAQ)