房地合一稅申報是否適用於所有物業交易？

不是。只有當物業交易被稅務局視為貿易或業務時，利潤才須申報利得稅。自住物業或長期持有（通常超過兩年）的資本增值一般免稅。但若交易頻繁（例如同一課稅年度買賣三次以上），或持有期極短，則極可能被視為貿易，必須申報。

如何計算房地合一稅的應稅收益？

應稅收益等於物業售價減去購入成本及可扣除開支。可扣除開支包括經紀佣金、律師費、印花稅、裝修費（限出售前12個月內）及物業維修費。注意，個人自住物業的利潤通常免稅，但若曾出租或短期持有，則可能須計算。

2025/26課稅年度申報房地合一稅的截止日期是何時？

紙本報稅表須於2026年4月30日前提交，電子報稅可延至2026年6月2日。若透過稅務代表提交，截止日期可延至2026年11月。逾期申報可能被罰款最高10,000港元，並加收5%附加費。

如果物業交易虧損，是否需要申報？

即使交易虧損，若該交易被視為貿易，仍須在報稅表中申報虧損。虧損可以用作抵銷同一課稅年度的其他應課稅利潤，或結轉至未來年度。但自住物業的虧損不可申報扣除。

房地合一稅與額外印花稅（SSD）有何分別？

房地合一稅（利得稅）針對交易利潤徵收，而額外印花稅（SSD）是對短期轉售（36個月內）的物業買賣文件徵收的稅項。兩者獨立：即使已繳SSD，若交易被視為貿易，仍須申報利得稅。SSD稅率為10%至20%，視乎持有期。

香港房地合一稅申報教學：2025/26課稅年度完整指南

概述

在香港，房地合一稅並非一個獨立稅種，而是指物業買賣所涉及的利得稅及印花稅的綜合處理。隨著2025/26課稅年度到來，稅務局（IRD）持續加強對物業交易的審查，尤其是短期轉售及非自住物業的資本增值。本文提供房地合一稅申報教學，幫助納稅人釐清申報義務、計算方法及常見陷阱。無論您是首次置業還是經驗豐富的投資者，掌握正確的申報步驟至關重要，避免因疏忽而招致罰款或稅務調查。

根據《稅務條例》，物業交易的利潤若被視為營業利潤，須繳納利得稅（稅率為16.5%）。同時，買賣雙方須就物業轉讓繳納從價印花稅（AVD）或額外印花稅（SSD）。本教學將分步解說如何判斷交易性質、計算應稅收益，以及填寫報稅表。如需快速估算稅款，可使用我們的稅務計算機；如有疑問，歡迎聯絡我們。

判斷房地合一稅的適用範圍

交易性質的稅務分類

香港稅制不設資本增值稅，因此物業買賣利潤是否課稅，取決於該交易是否構成「貿易」或「業務」。稅務局會考慮多項因素：持有期（短於24個月常被視為投機）、交易頻率（頻繁買賣）、融資方式（借貸比例高）、物業用途（自住vs出租）等。例如，投資者在三年內買賣五個住宅單位，其利潤極可能被視為營業利潤，須申報利得稅。

2025/26課稅年度最新指引

IRD於2025年更新了《稅務條例釋義及執行指引第15號》，明確指出若物業交易符合以下任何一項，將被推定為貿易性質：

持有期少於12個月
交易次數超過三次（同一課稅年度）
物業為非自住用途且購入時無明確居住計劃

這些指引有助納稅人自行評估申報責任。

房地合一稅申報步驟

步驟一：確認課稅身份

首先，判斷您是否為「貿易者」或「投資者」。若您為個人且物業為自住，通常免稅；但若為公司或頻繁交易者，則須申報。實務上，若您於2025/26課稅年度出售物業，且持有期短於兩年，建議主動申報，避免後續查核。

步驟二：計算應稅收益

應稅收益 = 售價 – 購入成本 – 可扣除開支（如經紀佣金、律師費、裝修費）。注意：自2013年起，住宅物業的裝修費僅限於出售前12個月內支出方可扣除。例如：2025年1月購入物業（成本500萬），同年12月以600萬出售，佣金及律師費共15萬，則應稅收益為85萬。

步驟三：填寫報稅表

在2025/26課稅年度報稅表（BIR60）中，於第4部「利得稅」部分填寫物業交易利潤。若為合夥業務或公司，使用BIR51或BIR52。務必附上買賣合約、收據及銀行記錄。

步驟四：提交及繳稅

紙本報稅表須於2026年4月30日前提交，電子報稅可延至6月2日。稅款須於評稅通知發出後30天內繳付。逾期申報或漏報可被罰款最高10,000港元及加收5%附加費。

常見申報錯誤與注意事項

錯誤一：混淆利得稅與印花稅

許多人誤以為繳納了印花稅（如SSD）便無需申報利得稅。事實上，兩者獨立：印花稅針對交易文件，利得稅針對利潤。即使已繳SSD，若交易被視為貿易，仍須申報利得稅。

錯誤二：忽略自住物業的豁免條件

自住物業利潤原則上免稅，但若您曾將物業出租（即使只是短期），或於購入後兩年內出售，IRD可能質疑自住意圖。建議保留水電費單、居住證明等文件。

錯誤三：未保留完整開支紀錄

許多納稅人遺失收據，導致無法扣除成本。IRD要求所有扣除項目均須有書面憑證。建議使用數碼工具保存文件。

2025/26課稅年度實例分析

案例：頻繁交易者的申報

背景：張先生於2025年4月以800萬購入一個單位，2025年10月以900萬出售。他同時在2024/25課稅年度買賣了兩個物業。

稅務分析：由於兩年內三次交易，IRD視其為貿易。應稅收益：900萬 – 800萬 – 5萬（費用）= 95萬。利得稅：95萬 × 16.5% = 156,750港元。
申報要點：在BIR60中填寫「其他利潤」欄，並附上交易清單。

案例：自住物業的豁免

背景：李太於2025年1月以600萬購入單位自住，2026年3月因工作調動以650萬出售。

稅務分析：持有15個月，但為唯一自住物業，且無出租紀錄，利潤可獲豁免。無需申報利得稅，但須繳納從價印花稅。

專業工具與支援

使用稅務計算機

為簡化計算，可使用我們的稅務計算機輸入買賣價格及開支，自動估算利得稅及印花稅。該工具已整合2025/26課稅年度稅率及免稅額。

尋求專業意見

若交易複雜（如關聯方交易、遺產物業），建議諮詢特許稅務師。可透過聯絡我們預約免費初步評估。

結論

房地合一稅申報教學的核心在於理解交易性質、保留完整紀錄，並在期限內提交準確報稅表。2025/26課稅年度，IRD對物業交易的審查更趨嚴格，尤其針對短期持有及頻繁交易。透過本教學，您應能掌握基本申報流程。若有不確定之處，切勿自行猜測，應尋求專業協助。記住：即使物業利潤看似免稅，仍建議諮詢稅務顧問，以確保合規。

免責聲明：本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。讀者應根據個人情況諮詢合資格稅務師。