供樓報稅全攻略：2024/25課稅年度供樓利息扣稅申請指南

概述

對於在香港擁有自住物業的納稅人，「供樓報稅」是每年報稅時不可忽略的節稅環節。透過申報供樓利息扣稅，你可以將按揭貸款所支付的利息從應課稅入息中扣除，從而降低稅務負擔。香港稅務局（IRD）在2024/25課稅年度繼續提供居所貸款利息扣除，每年最高扣除額為10萬港元。本文將詳細解析供樓利息扣稅的申請條件、計算方法、申報流程及常見陷阱，助你輕鬆完成供樓報稅。

什麼是供樓利息扣稅？

供樓利息扣稅是香港薪俸稅下的一項稅務優惠，正式名稱為「居所貸款利息扣除」。如果你在香港購置物業自住，並為此向銀行或財務機構申請按揭貸款，每課稅年度你所支付的貸款利息（本金部分不可扣除）可獲准在薪俸稅中扣除。這項扣除旨在減輕自住業主的稅務壓力，尤其對於高收入人士，每年最高10萬元的扣除額能有效降低應課稅入息。

要享受此扣稅優惠，你必須在報稅時主動申報，因為它並非自動生效。此外，適用範圍僅限於用於購買香港物業的貸款利息，且該物業必須在課稅年度內用作你的主要居所。

供樓利息扣稅的申請條件

1. 物業必須為自住用途

只有作為你本人、配偶或與你同住的直系親屬（如父母、子女）主要居所的物業，其貸款利息才符合扣除資格。若物業在課稅年度內曾出租或長期空置，則該段期間的利息不可扣除。若你的居住狀況在年內有變動（例如搬出或開始租出），則需按比例攤分。

2. 貸款必須為購買物業的按揭貸款

扣除僅適用於為購置物業而取得的按揭貸款。若你的貸款是用作其他用途（如裝修、個人周轉），即使該貸款以物業抵押，利息亦不可扣除。若貸款同時包含購置及非購置部分（例如加按套現），只有用於購置物業的金額所產生的利息才可獲扣除，且你需能證明相關比例。

3. 納稅人必須是物業的業主

申索扣除的納稅人必須是物業的註冊業主（可為聯權共有或分權共有）。若你與配偶聯名擁有物業，兩人可協議如何分配扣除額，但總扣除額不得超過上限。若你並非業主但支付利息（例如代配偶還款），則不符合資格。

4. 利息必須在課稅年度內實際支付

扣除僅適用於你在該課稅年度（每年4月1日至翌年3月31日）期間實際繳付的貸款利息。若利息在下一稅年才支付，則應在支付年度申報。需保留銀行或財務機構發出的「利息證明書」以作證明。

如何計算供樓利息扣稅？

扣除上限

在2024/25課稅年度，居所貸款利息扣除的每年最高限額為100,000港元。不論你擁有多少個自住物業（例如有兩個相繼轉換的居所），所有物業的利息總和均不能超過此上限。若你同時符合住宅租金扣除的資格（即你同時租用另一物業自住），兩者合共的扣除上限亦為100,000港元，而且你不能就同一物業同時申索利息及租金扣除。

實際上，大部分業主只會擁有一個自住物業，因此只需將全年已付利息與上限比較，取較低者作為扣除額。

計算示例

假設陳先生在2024/25課稅年度為自住物業支付銀行按揭利息$85,000。他的應課稅入息（未扣除利息前）為$600,000。

• 可扣除利息：$85,000（低於上限$100,000）
• 扣除後的應課稅入息：$600,000 - $85,000 = $515,000
• 根據2024/25稅率計算稅款，他共節省了$85,000 × 對應稅率（例如17%即節省$14,450）。

若陳先生支付利息$120,000，則只有$100,000可用於扣除。你也可以使用我們的稅務計算機快速估算你的實際節稅金額。

申報供樓利息扣稅的步驟

1. 填寫報稅表：在每年收到IRD發出的個別人士報稅表（BIR60）時，於第7部分「居所貸款利息扣除」一欄如實填報物業地址、貸款機構名稱及全年已付利息總額。
2. 備妥證明文件：雖然一般無需主動提交證明，但必須保留銀行或財務機構發出的「利息證明書」（通常由銀行按年發出）至少6年，以備稅務局查核。若採用自動轉賬，可下載月結單或向銀行索取利息總結。
3. 按時交回報稅表：通常報稅表需在發出日起1個月內提交（經電子報稅可自動延期1個月）。若你未及時申報，可於事後向稅局申請補加扣除，但可能需提交書面申請及解釋。
4. 確認扣除：稅局評稅後會將批准扣除額反映在評稅通知書上。若你發現錯誤或漏報，應即時聯絡稅局或諮詢專業意見。

若你對申報過程有疑問，歡迎聯絡我們，由專業顧問為你解答。

常見問題

• 供樓利息扣稅是否需要每年重新申請？
  不需要。如果你每年均符合資格且繼續支付利息，只要在每年報稅表中持續申報即可。稅務局會自動按你填報的金額處理，但若你的居住狀況或貸款用途有變化，需調整申報或停止填報。

• 如果我在課稅年度中段賣樓，利息如何計算？
  你只能申索該物業仍為你自住期間所支付的利息。例如你在2024年9月30日出售物業，你可扣除2024年4月1日至9月30日期間支付的所有利息。銀行通常會提供截至成交日的利息結算書。

• 供樓利息扣稅與住宅租金扣除能否同時使用？
  不可以。同一課稅年度內，你不能就同一物業同時申報居所貸款利息扣除及住宅租金扣除。此外，即使你於不同時間分別居住自置物業及租用物業，兩者的扣除總額仍不得超過100,000元。

• 若我與配偶聯名持有物業，如何申報扣除？
  你與配偶可自由協議分配扣除額，例如一人扣除全部$100,000或各$50,000等。但兩人合共扣除總額不得超過$100,000，且每人僅可就其業權份額對應的利息申索。分配一經選擇，不得在評稅後更改。

• 如果物業由公司持有，股東能否申索利息扣除？
  不能。居所貸款利息扣除只適用於個人業主。若物業由公司名義持有，公司支付的利息不可轉移至股東個人作稅務扣除。股東若想享受扣稅，應以個人名義持有物業。

結論

供樓報稅中的利息扣稅是香港納稅人重要的合法節稅工具。只要把握申請條件、善用每年10萬元的扣除上限，並按時如實申報，即可有效減輕稅務負擔。記得保留所有利息單據，並在報稅前先使用稅務計算機試算你的預期節稅金額。若你的情況較為複雜（例如物業用途轉變、貸款涉及加按或與配偶分配扣除），建議諮詢專業稅務顧問。

免責聲明： 以上資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。由於稅務情況因人而異，如有疑問請諮詢香港稅務局或註冊稅務師。