供樓利息報稅全攻略：2024/25課稅年度扣除須知

概述

在香港，擁有自住物業的業主可以透過「供樓利息報稅」機制，在薪俸稅或個人入息課稅中申索扣除居所貸款利息。根據2024/25課稅年度的稅務條例，每課稅年度最高可扣除港幣10萬元，而且扣除年期長達20個課稅年度（由首次申索的課稅年度起計）。這項優惠能顯著減輕業主的稅務負擔，特別是按揭初期利息佔比較高時。

無論您是首次置業還是已供樓多年，了解供樓利息報稅的細節都至關重要。本文將從資格、計算、申報步驟到常見問題，為您提供全面指南。想快速估算您的扣除額？可試用我們的稅務計算機進行模擬。

什麼是供樓利息報稅扣除？

供樓利息報稅扣除是香港稅務局（IRD）准許納稅人就其自住物業所支付的按揭貸款利息，從應評稅入息中扣除的一項稅務寬減。這項扣除適用於薪俸稅及個人入息課稅，但不適用於利得稅。簡單來說，您每年支付的銀行按揭利息中，符合資格的部分可以減少您的應課稅收入，從而降低最終稅款。

扣除上限與年期

• 每年最高扣除額：10萬港元（2024/25課稅年度維持不變）
• 扣除年期：最多20個課稅年度（由首次申索的課稅年度起計算）
• 不可追溯：扣除只適用於實際已支付的利息，且必須在該課稅年度申索

2024/25課稅年度供樓利息扣稅資格

並非所有按揭利息都能自動獲得扣除。要符合供樓利息報稅資格，物業及貸款必須滿足特定條件。以下是IRD的主要規定：

哪些物業符合資格？

• 物業必須位於香港境內
• 必須是納稅人自住用途（即納稅人本人、配偶或受養人主要居所）
• 物業的業權必須由納稅人、其配偶或兩者聯名持有
• 物業不得於該課稅年度內出租或用作商業用途（如部分出租，則按比例計算）

誰可以申索扣除？

• 符合資格的物業業主本人
• 業主的配偶（即使配偶並非業主，亦可就其支付的利息申索扣除，惟需符合其他條件）
• 物業由兩名或以上人士聯名持有時，扣除額會按業權比例分配，但總額不超過10萬港元

注意：若物業曾出租或曾非自住，則在該期間內支付的利息不能扣除。但若之後轉為自住，則可重新開始申索（須滿足年期限制）。

如何計算可扣除的供樓利息？

計算扣除額的關鍵在於釐清「實際支付的利息」及「符合資格的貸款」。以下步驟助您準確計算。

利息計算方法

• 只計算實際支付給銀行或認可財務機構的按揭貸款利息
• 不包括本金還款、保險費、手續費或其他雜費
• 若貸款是以物業作抵押的私人貸款（非購置物業用途），利息不可扣除
• 利息須按年計算：1課稅年度（4月1日至翌年3月31日）內支付的利息

上限與年期

• 每課稅年度最高可扣除HK$100,000，不足一年按比例計算
• 扣除年期為20年，由首次成功申索的課稅年度起計（即使中途中斷申索，年期仍繼續計算）
• 若同一課稅年度有多個符合資格的物業，只能選擇其中一個申索

例子：張先生在2024年4月購入自住物業，按揭貸款額500萬，年利率4%，每月利息約HK$16,667（頭一年）。2024/25課稅年度共支付利息HK$200,000（假設全年），但因上限為HK$100,000，故只能扣除HK$100,000。這是他第1次申索，尚餘19個課稅年度的扣除權。

申報供樓利息扣稅步驟

要在報稅時成功申索供樓利息報稅扣除，您需要準確填寫報稅表並保留相關文件。

填寫報稅表

1. 在BIR60（物業稅報稅表）或個別人士報稅表（如薪俸稅）的第7部分「居所貸款利息」欄填寫
2. 提供物業地址、貸款機構名稱、貸款帳號
3. 填寫實際支付的利息總額（需與銀行年結單一致）
4. 如首次申索，需填寫首次申索年份（即物業成為自住居所的第一年）

所需文件

• 銀行發出的按揭利息年結單（通常每年4月發出，列明上一個課稅年度總利息）
• 物業買賣合約或轉易契（證明業權）
• 如物業由聯名持有，需註明業權比例
• 如早年曾出租但現已轉為自住，需保留相關證明（如租約終止通知）

提示：善用稅務計算機可快速估算您的扣除額，若對填表有疑問，歡迎聯絡我們獲取協助。

常見問題與注意事項

常見Q&A

Q1: 供樓利息扣稅上限在2025/26課稅年度會調整嗎？
A1: 截至2025年初，政府尚未公佈2025/26課稅年度的最新上限。根據現行稅務條例，上限維持HK$100,000已多年，未來是否調整需留意財政預算案公佈。建議持續關注稅務局公告。

Q2: 若我與配偶聯名持有物業，如何分配扣除額？
A2: 業主夫婦可選擇由其中一方申索全部扣除，或按業權比例分配，但總扣除額不得超過HK$100,000。較優的做法是讓收入較高的一方申索，以達致最大稅務優惠。

Q3: 如果我的按揭是「按揭保險」或「二按」，利息是否可扣除？
A3: 只要是為購置自住物業而向認可財務機構取得的按揭貸款，包括按揭保險計劃下的貸款，其所支付的利息均符合扣除資格。但若貸款為私人貸款或無抵押貸款，則不可扣除。

Q4: 我曾在2019年首次申索扣除，但2020-2022年因出租停止申索，現在重新自住，是否還能繼續扣除？
A4: 可以。扣除年期由首次申索起計20年，即使中間有中斷，年期仍繼續計算。您的首次申索年份為2019/20，到2024/25課稅年度已是第6年，尚餘14年扣除權。重新自住後可恢復申索，但需確保物業在該課稅年度完全自住。

Q5: 供樓利息扣除是否會影響「免稅額」或「強積金供款扣除」？
A5: 不會。供樓利息扣除是獨立於個人免稅額（如基本免稅額、子女免稅額）及其他扣除（如強積金自願性供款）的項目。它直接從應評稅入息中減除，因此可疊加其他免稅額使用，但需注意個人入息課稅總扣除額上限。

結論

供樓利息報稅是香港業主一項實用且重要的稅務優惠。在2024/25課稅年度，每名業主（或家庭）每年最多可節省相當於10萬元入息所對應的稅款（稅率最高17%，即約$17,000）。只要物業符合自住條件、貸款用於購置物業，並妥善保留銀行年結單，就能輕鬆申索。

建議您在每年收到報稅表後，先整理銀行提供的利息年結單，並檢查是否滿足扣除年期限制。若您同時持有多項物業或稅務情況較複雜，可考慮使用我們的稅務計算機進行模擬，或直接聯絡我們獲取專業稅務諮詢。

免責聲明：以上資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。稅務條例及政府政策可能隨時變更，請務必參閱香港稅務局官方公告或諮詢持牌稅務代表。