居港買樓報稅全攻略：2024/25課稅年度最新須知

概述

買樓在香港是人生重大決定，但許多人忽略了買樓後的報稅責任。無論您剛上車置業，還是已有多年物業，了解「買樓 報稅」的關聯性，既能合法節稅，也能避免稅務罰款。本文將從印花稅、物業稅、利得稅等角度，剖析2024/25課稅年度（2024年4月1日至2025年3月31日）的最新安排，並提供實用申報技巧。請注意，下文提及的內部連結如稅務計算機及聯絡我們可助您進一步評估稅務負擔。

買樓涉及的各式稅項

印花稅：置業首要成本

買樓第一步是繳付印花稅。香港的印花稅包括從價印花稅（AVD）、買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD），視乎買家身份、物業價值及持有期而定。2024年財政預算案宣布撤銷所有住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）——但需注意，這項措施自2024年2月28日起生效，2024/25課稅年度已全面取消上述「辣招」稅項，僅保留從價印花稅（AVD），並將稅率調整為劃一第2標準稅率（即100元至4.25%）。

物業稅：出租收入的法定稅負

若您將物業出租，每年須就實際租金收入申報物業稅，稅率為15%。業主可扣除差餉及不能追回的租金後，按標準稅率納稅。注意：若物業由公司持有且以營業方式出租，則改為繳納利得稅（稅率16.5%），但需向稅務局（IRD）申請。

利得稅：炒樓或頻繁交易的地雷

若您短時間內多次買賣住宅，或持貨時間極短（如一年內），稅務局可能視乎情況將利潤定性為「營業利潤」而徵收利得稅。2024/25課稅年度利得稅稅率為16.5%（法團）或15%（非法團業務）。建議記錄所有買賣文件、意圖證明（如自住通知書），避免被評定為貿易性質。

報稅時如何申報買樓相關開支

居所貸款利息扣稅：自住業主的福音

自住業主可申索居所貸款利息扣除，2024/25課稅年度最高扣除額為$100,000（與往年相同），適用於繳付物業貸款利息的年份。合資格條件包括：該物業必須是納稅人主要居所；貸款用於購買物業；利息由納稅人支付。若物業曾出租或部分出租，扣稅安排需按比例計算。

其他扣稅項目：不容忽視的小額開支

• 差餉：出租物業可從租金收入中扣除已繳差餉。
• 管理費及維修費：出租物業的實際管理費、地租可扣除，但自住物業則不能。
• 物業裝修折舊：出租物業的資本性裝修可申請折舊免稅額（按每年4%–20%計算）。

2024/25課稅年度的最新安排

本課稅年度未有大幅改變「買樓 報稅」的基本框架，但以下兩點值得留意：

• 基本免稅額：$132,000（單身）及$264,000（已婚），與去年相同。
• 個人進修開支及長者住宿照顧開支：最高扣除額維持$100,000及$100,000。
• 自願醫保計劃保費：每名受保人最高$8,000扣除。

此外，稅務局（IRD）已優化電子報稅系統，納稅人可透過「稅務易」帳戶一併申報物業稅及薪俸稅，簡化流程。

使用稅務計算機簡化報稅流程

面對繁瑣的稅項計算，您可以使用我們的稅務計算機快速估算應繳稅款。只需輸入物業價值、貸款利息、租金收入等資料，即可得出物業稅、印花稅及薪俸稅總額。若對計算結果有疑問，歡迎聯絡我們預約稅務諮詢。

總結與建議

買樓與報稅密不可分，正確申報可節省可觀稅款。請緊記：

1. 保留所有買賣合約、貸款文件及收支收據至少7年。
2. 若物業自住，務必在報稅表（BIR60）的「居所貸款利息」部分填寫正確金額。
3. 若物業出租，每年4月須遞交物業稅報稅表（BIR57），並按實際租金申報。
4. 考慮委託專業稅務顧問處理複雜個案。

最後，本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。稅務條例可能隨時修訂，如有疑問請諮詢持牌稅務師或稅務局。

FAQ

買樓後何時需要開始報物業稅？

若您的物業在課稅年度內有任何租金收入，必須在該課稅年度結束後（即每年4月）的1個月內提交物業稅報稅表（BIR57）。即使尚未收到稅務局發出的報稅表，您也應主動聯絡稅務局索取表格或透過「稅務易」申報。

居所貸款利息扣稅是否適用於轉按？

可以。只要新貸款仍然用於償還原本購買該物業的貸款，且該物業持續作為您的唯一主要居所，轉按後的利息支出仍可申請扣稅。但需注意轉按所產生的現金回贈或估值費用不可直接扣稅。

物業稅與薪俸稅可否同時申索同一項開支？

不可以。例如居所貸款利息只能選擇在物業稅（若出租）或薪俸稅（若自住）其中一項申索，不能重複扣稅。若物業部分自住、部分出租，則需按比例分配。

如果我將物業贈予配偶，是否需要繳付印花稅？

配偶之間的物業轉讓可獲豁免從價印花稅，但需提供結婚證明及轉讓書。若轉讓涉及金錢代價，則可能被視為買賣而須繳納印花稅。建議轉讓前諮詢律師或稅務專家。

2024/25課稅年度買樓後何時報稅？

您需要在下一個課稅年度（即2025/26年度）的報稅表（BIR60）中申報相關收入或利息。例如2024年6月買入物業並出租，相關租金收入將在2025年4月申報2024/25課稅年度的物業稅。若物業自住，居所貸款利息可在2025年申報2024/25課稅年度的薪俸稅時扣除。