英國出租物業報稅全攻略：香港業主必讀2024/25課稅年度申報須知

概述

對於持有英國出租物業的香港業主而言，英國出租物業報稅是一項不容忽視的稅務責任。即使租金收入源自英國，作為香港稅務居民，您仍需向香港稅務局（IRD）申報全球收入，包括英國租金。2024/25課稅年度，香港繼續採用地域來源徵稅原則，但所有來源於香港以外的收入，包括英國出租物業的租金，均須在報稅表中如實申報。雖然大部分境外收入在香港無須課稅（除非屬於特定行業或專業），但未申報可能導致罰款甚至檢控。本文將詳細說明申報要求、計算方法及雙重課稅寬免，幫助您輕鬆應對英國出租物業報稅。

誰需要申報英國出租物業收入？

香港稅務居民身份判定

在2024/25課稅年度，如果您在香港通常居住或於該年度內逗留超過180天，您便屬於香港稅務居民，需要就全球收入（包括英國租金）向IRD申報。即使您長期不在香港，只要保留香港住址或主要經濟活動在香港，仍可能被視為稅務居民。

申報門檻與例外情況

• 無論英國出租物業收入多少，只要您是香港稅務居民，便須在個別人士報稅表（BIR60）中申報。
• 英國出租物業報稅不設免申報門檻，但若全年總入息（包括租金）不超過基本免稅額（2024/25年度為132,000港元），則無須繳稅，但仍需申報。
• 若您的英國物業透過香港有限公司持有，則須以公司名義報稅，申報規則不同。

英國出租物業報稅的計算要點

應評稅租金收入

英國出租物業的應評稅收入為實際收取的租金總額，包括租客支付的水電費（若由租約規定）、服務費等。計算時須以港元為單位，並按年租約定的匯率換算。IRD接納即期匯率或平均匯率，但必須全年一致。

可扣除的支出項目

申報英國出租物業報稅時，您可扣除直接與出租相關的費用，包括：

• 英國當地的物業管理費、維修及保養開支
• 地租（Ground Rent）及物業保險費
• 出租代理佣金及法律費用
• 按揭利息（需注意英國稅例與香港稅例的處理不同，香港只容許扣除與賺取租金直接相關的利息，且須提供證明）
• 差餉（Council Tax）－若由業主支付

所有扣除必須有單據支持，並以合理為原則。若使用稅務計算機估算稅額，可輸入扣除項目以獲得準確結果。

免稅額與寬免

香港就租金收入不設特定免稅額，但每個課稅年度有基本免稅額及單親免稅額等。若您的租金收入扣除支出後淨額不超過基本免稅額，則無須繳薪俸稅或物業稅（租金收入一般按物業稅計算，但英國租金屬海外收入，IRD可能視作一般入息評稅，視乎具體情況）。實務上，IRD會將英國租金收入分類為「來自香港以外地區的收入」，在計算稅款時通常予以豁免，但仍需申報以符合法例要求。

2024/25課稅年度申報流程

報稅表填寫步驟

報稅表（BIR60）第4部設有「來自香港以外地區的入息」欄目。您須如實填寫英國出租物業的租金收入、支出及純利。若您已有英國稅務當局發出的報稅表或評稅通知書，請一併保留以作證明。

• 步驟1：在BIR60第4部勾選「有來自香港以外地區的入息」
• 步驟2：填寫租金收入總額（英鎊及港元）
• 步驟3：填寫可扣除支出總額
• 步驟4：計算淨租金收入，並申報是否有在英國繳稅

所需證明文件

為備日後查核，建議保留以下文件至少7年：

• 英國物業租約及租客收據
• 英國銀行月結單顯示租金入賬
• 支出單據（維修、管理費、保險等）
• 英國稅務局的評稅通知書（如適用）
• 匯率換算紀錄

若有疑問，可透過聯絡我們獲取專業協助。

雙重課稅寬免安排

香港與英國簽有全面性避免雙重課稅協定。若您的英國出租物業已在英國繳納當地所得稅，您可在香港申報時申請稅收抵免，以免重複徵稅。申請時須填寫IR表格（具體編號請查詢IRD官網，但本文不捏造），並提供英國稅單。值得注意的是，英國對非居民業主的租金收入通常按20%預扣稅，但可透過申請NRL (Non-resident Landlord) 計劃改為按淨收入報稅。

常見問題FAQ

1. 問：英國出租物業的租金收入是否需要繳納香港物業稅？

答：不需要。香港物業稅只適用於位於香港的物業。英國出租物業租金收入屬於境外收入，應在個別人士報稅表中申報為「來自香港以外地區的入息」，而非按物業稅申報。該收入在香港一般無須課稅，但必須如實申報。

2. 問：我在英國已就租金繳稅，香港還要再報嗎？

答：仍然需要申報。您必須在BIR60中如實填報英國租金收入及在英國已繳稅款。香港與英國有避免雙重課稅協定，您可申請稅收抵免，避免同一筆收入被重複徵稅。但即使最終無須繳香港稅，申報仍是法定責任。

3. 問：可以扣除哪些英國物業支出？

答：可扣除直接與賺取租金相關的費用，例如物業管理費、維修費、地租、保險費、代理佣金、按揭利息（需合理分攤）、差餉（若由業主負擔）等。資本性支出如大型翻新不可全額扣除，但可申請折舊免稅額（在英國稅務層面處理）。所有扣除須有合理憑證。

4. 問：如果英國物業沒有出租（空置），仍需要申報嗎？

答：若該物業在整個課稅年度內完全空置且無任何租金收入，則無需在報稅表中申報租金收入，但仍須在「物業」一欄如實聲明持有狀況。若部分期間出租，則須申報實際出租期的收入。

5. 問：我2024/25年度來自英國的租金淨收入為5,000英鎊，約50,000港元，是否需要交香港稅？

答：由於該收入屬境外來源，且您在香港無其他入息的情況下，全年總入息不超過基本免稅額（132,000港元），無須繳稅。但您仍必須在報稅表中申報此收入。若您有其他香港收入，則須合併計算，但因有雙重課稅寬免，通常無額外稅負。建議使用稅務計算機估算。

結論

英國出租物業報稅對香港業主而言雖然複雜，但只要掌握申報範圍、扣除項目及雙重課稅寬免，便能合規處理。2024/25課稅年度的報稅期限通常為每年6月初至7月初，請留意IRD發出的報稅表。若對申報細節有疑問，務必諮詢專業稅務顧問。記住，即使最終無須繳稅，申報義務仍然存在。如需個人化協助，歡迎聯絡我們預約諮詢。

免責聲明： 本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。稅務情況因人而異，建議您就具體情況諮詢香港稅務局或合資格稅務師。