報稅按揭利息扣稅攻略：2024/25課稅年度申請須知

概述

在香港報稅時，按揭利息扣稅是許多業主關注的議題。自2024/25課稅年度起，居所貸款利息扣除（SAL）每年上限為港幣$100,000，可連續扣減最多20個課稅年度。這項優惠適用於自住物業的按揭貸款利息，能有效減輕供樓人士的稅務負擔。本文將詳細講解申請條件、計算方法、常見問題及實用技巧，助你順利完成報稅。

無論你是首次置業還是已供樓多年，了解按揭利息的報稅規定都能幫助你全面規劃財務。若你需要快速估算稅額，可使用我們的稅務計算機；如有個案疑問，歡迎聯絡我們安排專業諮詢。

按揭利息扣稅的申請資格

納稅人身份與物業用途

僅香港納稅人可申請居所貸款利息扣除。申請人必須是物業的註冊業主或聯名業主，且該物業完全用作納稅人的主要居所。換言之，出租物業、海外物業或非自住用途的按揭利息不符合扣除資格。

若物業由納稅人與配偶合資購買，兩人可協議由其中一方申報全部利息扣除，或按比例分配。但每年最高合計扣稅額不可超過港幣$100,000。例如，夫婦各佔物業一半，可協議由男方申報全額，或女方申報$50,000、男方申報$50,000。

貸款類型與銀行要求

可獲扣除的利息須來自以下類型的貸款：

• 銀行或財務機構提供的按揭貸款（包括轉按及加按）
• 由香港房屋委員會或房屋協會提供的居者有其屋、租者置其屋計劃貸款
• 私人貸款若用於購買自住物業並以該物業作抵押，且貸款人為香港註冊銀行或持牌放債人，亦可符合資格

請注意，向海外銀行或私人貸款人借取的按揭利息通常不能扣除。同時，貸款必須用於購買該物業，而不可為個人貸款或商業用途。

最高扣除額與年期限制

每年上限與總年期

2024/25課稅年度，居所貸款利息扣除每年最高為港幣$100,000。此限額為整個物業所有業主合計金額。若你與配偶同時申請，總扣除額不得超過$100,000。

扣除年期上限為20個課稅年度（不需要連續）。換言之，若你某年未使用該項扣除（例如因免稅額已足夠），可保留至未來年度使用，直到20個年度的配額用完為止。

如何計算實際可扣金額

實際可扣金額為以下兩者的較低者：

• 該年度實際支付的按揭利息金額
• 港幣$100,000

例子：

• 若你2024/25年度支付$80,000利息，可扣除$80,000
• 若支付$150,000利息，則只可扣除$100,000
• 若支付$0利息（例如已清還貸款），則無金額可扣

申報步驟與所需資料

在報稅表上填寫

當你收到由稅務局發出的個別人士報稅表（BIR60表格）後，請在「扣稅項目」部分勾選「居所貸款利息扣除」，並填寫以下資料：

• 物業地址（必須與住宅差餉估價冊記錄一致）
• 貸款機構名稱及賬戶號碼
• 該年度支付的利息總額
• 是否選擇與配偶分攤扣除額（如適用）

需要保留的證明文件

你無需在報稅時附上利息單據，但必須保留以下文件至少7年，以備稅務局查核：

• 銀行或財務機構發出的年度利息結算單
• 按揭貸款合約
• 物業買賣合約及轉讓契
• 居住證明（如差餉單、水電費單）
• 若涉及轉按，需提供轉按合約及資金流向證明

常見錯誤與節稅技巧

常見錯誤

1. 錯填利息年度：應填入實際支付利息的課稅年度（例如2024年4月1日至2025年3月31日期間支付的利息），而非供款年度或銀行結算期。
2. 未保留足夠證明：稅務局有權抽查，如未能提供單據，扣除可能會被撤銷。
3. 重複申報：聯名物業若兩人均申報全額，會超出上限。
4. 忽略轉按後的利息：轉按後的按揭利息仍可扣除，但必須確保貸款仍以同一物業作抵押。

節稅技巧

• 與配偶協議：若一方稅率較高，應協議由高收入一方申報全額扣除，以最大化節稅效益。
• 善用20年配額：在收入較高的年份盡量用盡$100,000扣除，收入較低的年份可選擇不使用，保留配額至未來。
• 合併其他扣稅項目：可與強積金自願性供款、慈善捐款、進修開支等同時申報，但需注意各項扣除之間沒有衝突。

常見問題 FAQ

1. 如果我用聯名方式購買物業，如何申報按揭利息扣稅？

聯名業主可以協議由其中一人申報全部利息扣除，或按比例分配。舉例：若夫婦二人各佔物業50%，可選擇丈夫申報$100,000、妻子申報$0，總扣除金額不逾$100,000。協議結果毋須事先通知稅務局，只需在報稅表上如實填報即可。

2. 轉按或加按後，按揭利息仍可繼續扣除嗎？

可以。只要新貸款仍以同一自住物業作抵押，且貸款機構為香港註冊銀行或持牌放債人，轉按或加按後支付的利息同樣符合居所貸款利息扣除資格。但若加按套現的金額用於其他用途（如投資或消費），該部分相對應的利息則不能扣除。

3. 我今年只供款了大半年，利息未滿$100,000，應申報全部利息嗎？

是的，應申報實際支付的按揭利息金額，而非上限。假設你於2024年9月才開始供款，至2025年3月共支付$45,000利息，則可扣除$45,000。未用盡的每年配額不可結轉至下一年。

4. 如果物業已出租，是否仍可申請按揭利息扣稅？

不能。居所貸款利息扣除只適用於納稅人本人或其配偶自住的物業。若物業已出租，則該利息屬於出租物業的開支，應在「物業稅」或「個人入息課稅」中的出租收入扣除項目申報，而非在薪俸稅的「居所貸款利息扣除」項目申報。

5. 申請居所貸款利息扣除是否需要主動通知稅務局？

不需要主動登記，只需在每年報稅時（即填寫BIR60表格時）於相應欄目填報即可。若以往年度未申報，可向稅務局提交書面申請修訂先前年度的評稅，但必須在評稅後6年內提出。

結論

妥善利用按揭利息扣稅，能為供樓人士每年節省高達$17,000稅款（以標準稅率17%計算）。了解資格、計算方法及常見錯誤，能確保你在報稅時合法節稅。若你對個人情況有疑問，可使用我們的稅務計算機估算節省金額，或聯絡我們安排一對一諮詢。

免責聲明：本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。稅務情況因個人而異，且稅例可能隨時修訂。如有任何與自身稅務相關的問題，應諮詢持牌稅務師或會計師。