報稅攻略：如何申報貸款利息扣稅？2025/26課稅年度最新指引

概述

在香港報稅時，不少納稅人關心「報稅 貸款利息」這個組合能否帶來稅務優惠。事實上，根據《稅務條例》，個人納稅人的自住物業貸款利息可在薪俸稅中申請扣除，而出租物業的貸款利息則可作為物業稅或個人入息課稅的開支。本文將針對2025/26課稅年度，詳細解釋申報貸款利息扣稅的條件、上限、填表步驟及常見錯誤，幫助您準確報稅，務求合法節稅。如果您需要快速估算稅款，可使用我們的稅務計算機進行模擬；若情況複雜，歡迎聯絡我們尋求專業稅務意見。

甚麼是貸款利息扣稅？

貸款利息扣稅是指納稅人因借貸購買物業而支付的利息，可從應課稅收入中扣除的一項稅務優惠。在香港，最常見的場景有兩種：自住物業的居所貸款利息，以及出租物業的貸款利息。兩者適用的稅種和扣除方法不同，納稅人需根據實際情況正確申報。

自住物業貸款利息

自住物業貸款利息是在薪俸稅（或個人入息課稅）中扣除，扣除上限為每年10萬港元。要符合資格，該物業必須是納稅人本人或配偶的自住居所，貸款必須用於購買該物業，且利息由納稅人支付。注意，該項扣除不適用於同時享有其他物業免稅額（如居所租賃扣除）的情況。

出租物業貸款利息

若您將物業出租，相關的貸款利息可作為出租收入的開支，在計算物業稅或個人入息課稅時扣除。物業稅按租金收入的80%（扣除20%標準免稅額）後以標準稅率15%徵收。若您選擇個人入息課稅，則可按實際支出（包括貸款利息）扣除，但需注意總扣除額不得超過出租收入。

申報貸款利息扣除的條件

不論是自住或出租物業，申報貸款利息扣除均須滿足以下基本條件：

• 貸款必須用於購買該物業，而非裝修、換樓或還款。
• 物業須位於香港境內。
• 貸款利息必須由納稅人本人支付，且提供銀行或財務機構的利息單據。
• 自住物業方面，納稅人必須在課稅年度內實際居住於該物業（符合居所定義）。

此外，自住物業貸款利息扣除僅限於一個物業，且不能與其他物業相關免稅額同時申報。出租物業的利息扣除則無上限，但必須符合「產生應課稅收入」的原則。

2025/26課稅年度的最新規定

2025/26課稅年度（由2025年4月1日至2026年3月31日）的稅務政策維持不變。自住物業貸款利息扣除上限仍為10萬港元，不設年期限制，只要物業仍為自住用途且符合條件，每年均可申報。出租物業貸款利息扣除則繼續按照實際支出計算，惟需注意個人入息課稅的總利息扣除額不能超過該物業的出租收入。

值得一提的是，若您只有一個物業且自住，但期間曾短期出租（如寄養家庭），應小心劃分使用比例，以免影響自住物業利息扣除資格。建議保留所有租約及利息單據，以備稅務局查核。

如何填寫報稅表？

報稅時，您需要在個別人士報稅表（BIR60）中填寫相關資料。具體步驟如下：

1. 自住物業貸款利息：在BIR60的第8部（或其他對應部分）的「居所貸款利息」欄位，填寫該年度支付的利息總額（上限10萬港元）。請附上銀行或財務機構發出的利息證明。
2. 出租物業貸款利息：若選擇物業稅申報，則在物業稅報稅表（IR5或IR6）中直接扣除利息作為開支；若選擇個人入息課稅，則在BIR60的「出租收入」部分列出收入及相關利息支出。

填寫時務必與銀行單據數字一致，切勿估算或重複申報。如需協助，可使用我們的稅務計算機模擬扣減效果。

常見錯誤與注意事項

以下是納稅人經常犯的錯誤：

• 誤將裝修貸款利息當作物業貸款利息申報（利息必須直接用於購買物業）。
• 自住物業但同時申報租賃扣除（兩者只能選其一）。
• 忘記保留利息單據，導致無法證明支出。
• 出租物業利息扣除超出實際租金收入（多扣部分不能結轉）。

建議每年報稅前整理好所有貸款文件，並諮詢專業人士。如有疑問，歡迎聯絡我們進行一對一諮詢。

結論

報稅時善用貸款利息扣稅，可以有效減輕稅務負擔。無論是自住物業抑或出租物業，了解2025/26課稅年度的規定與申報方法至關重要。關鍵在於清晰分辨物業用途、確保利息單據齊全，並準確填寫報稅表。本文旨在提供實用指引，但每位納稅人的情況各異，最終稅務責任以稅務局評稅為準。請注意：資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。如有需要，應諮詢註冊稅務師或會計師。