我買咗樓但未收樓，可否就未入伙期間的按揭利息申索扣除？

可以。只要該物業是您購入作自住用途，並且您已開始支付按揭利息，即使仍未正式入住，該等利息仍合資格申請居所貸款利息扣除。稅務局通常會接納購入物業後至實際入伙前的一段合理時間（例如數個月）內的利息。

如果我用個人入息課稅，是否仍可享受居所貸款利息扣除？

是的。個人入息課稅允許您將居所貸款利息從各類入息（如薪俸、租金、利潤）的總和中扣除，從而降低應課稅入息。但要注意，選擇個人入息課稅後，所有收入會合併計算，稅率可能與薪俸稅不同，需比較兩者哪個更有利。

我的物業是聯名持有，但只得一個人供樓，利息可否全數由該納稅人扣除？

理論上可以，但貸款利息的實際支付人必須是申索人。如果貸款戶口是聯名，但其中一方全數支付利息，該方便可申索全部已付利息（上限10萬港元）。然而，聯名業主的申索總額不能超過物業的實際利息支出。建議保留銀行轉賬紀錄證明實際付款人。

居所貸款利息扣除的20年上限，如果我只用了15年，之後賣樓再買另一間自住樓，可否重新計算？

不可以。20年的累計扣除上限是針對納稅人個人而言，不論換了多少次物業，總共只可扣除最多20個課稅年度的利息。因此，如果您已使用15年，剩餘5年可用於新物業的利息扣除，但不會重新計算20年。

如果我在2024/25課稅年度申請了居所貸款利息扣除，但後來被稅務局抽查，需要提交甚麼文件？

通常稅務局會要求提供按揭貸款的年結單、銀行利息收據或銀行月結單，顯示該課稅年度內每月支付的利息金額。同時亦可能需要提供物業地址證明（如水費單、差餉單）以證明自住用途。建議保留相關文件至少6年，以備查核。

報稅與房貸扣稅全攻略：2024/25課稅年度按揭利息扣除要點

概述

在香港，報稅與房貸的關係緊密相連。很多業主不知道，供樓期間支付的按揭利息其實可以在薪俸稅或個人入息課稅中申請扣除，每年最高可達10萬港元，而且累計扣除年期長達20年。對於背負沉重房貸的打工仔來說，這是一項不可忽視的慳稅工具。不過，要成功申索居所貸款利息扣除，必須符合多項條件，包括物業必須是自住、貸款必須用於購置物業等。本文將以2024/25課稅年度為背景，詳細拆解報稅時如何善用房貸利息扣稅，助您了解申報流程、注意陷阱，並附上實用FAQ。

如果您想快速估算稅款，可使用我們的稅務計算機；如有疑問，歡迎聯絡我們查詢。

居所貸款利息扣稅的基本條件

要就房貸利息申索扣稅，納稅人必須滿足以下條件：

物業必須是自住用途

只有納稅人本人或配偶實際居住的物業才能申請扣稅。物業不得出租、空置或用作商業用途。若同時擁有多於一個物業，只能就一個自住物業申索利息扣除。

貸款必須用於購置物業

申索的利息必須是為購買該物業而取得的按揭貸款所產生的利息。私人貸款、裝修貸款或加按套現所衍生的利息均不符合資格。即使該物業已經轉按，只要轉按後的貸款仍是用於償還原本的購置貸款，利息仍然可以扣除。

納稅人必須是物業擁有人

申請人必須是該物業的法定業主。如果是聯名物業，各業主可按所佔業權比例分別申索，但合共扣除額不會超過10萬港元。另外，業主配偶即使不是業主，也可以在同一課稅年度就該物業申索居所貸款利息扣除（例如選擇合併評稅或個人入息課稅時）。

2024/25課稅年度的扣稅上限與年期

在2024/25課稅年度，居所貸款利息扣除的上限為每年10萬港元。這項扣除屬「上限類別」的免稅額，即納稅人實際支付的利息若少於10萬，只能扣除實際金額；若超過10萬，則最多扣除10萬。

另一個重要規則是累計扣除年期上限為20個課稅年度。這20年並不要求連續，納稅人可以在某些年份不申索，留待日後使用。但無論斷開與否，累計扣除次數總共不得超過20年。因此，若有計劃在未來出售物業或轉換自住物業，應謹慎規劃每年是否申索，以最大化稅務效益。

與個人入息課稅的關係

若納稅人同時有其他收入（如租金收入、利息收入等），選擇「個人入息課稅」可以把居所貸款利息扣除合併計算，從而減少總入息淨額，進而降低應繳稅款。不過，個人入息課稅亦會將所有收入合計，並按累進稅率計算，未必總是比薪俸稅更划算，需要自行比較。

常見扣稅項目對比

以下是一些與報稅房貸相關的常見扣除項目：

強積金自願性供款（TVC）：可享高達6萬港元扣稅額，但需透過可扣稅自願性供款帳戶進行。
自願醫保（VHIS）：每名受保人每年最多8,000港元扣稅額。
合資格年金保費：每名納稅人每年最多6萬港元扣稅額（與TVC共享總額）。
居所貸款利息：每年最多10萬港元，合共20年。

如何申報房貸利息扣稅

報稅表的填寫步驟

在填寫2024/25課稅年度報稅表（BIR60）時，您需要在「第8部 – 扣除」的「居所貸款利息」部分輸入以下資料：

物業地址（必須與土地註冊處記錄一致）。
貸款機構名稱及帳戶號碼（可從銀行月結單或按揭年結單找到）。
實際支付利息金額（填寫該課稅年度內已支付的利息總額）。
是否選擇個人入息課稅（若選擇則可在該框架下扣稅）。

請注意，不需要連同證明文件一併提交，但須保留所有按揭利息收據或銀行年結單至少6年，以備稅務局查核。

選擇個人入息課稅的時機

若您的收入較高，且有其他收入來源（例如租金），而個人入息課稅的累進稅率可能低於標準稅率，選擇個人入息課稅並連同房貸利息扣除，有機會大幅減少稅款。但若您的收入主要來自薪俸且邊際稅率較低，則選擇薪俸稅下直接扣除居所貸款利息可能會更好。建議使用稅務計算機比較兩者稅額。

常見陷阱與注意事項

物業用途轉變要立即通知

如果自住物業轉為出租或空置，必須停止申索該年度的利息扣除，否則可能被視為虛假申報，面臨罰款甚至檢控。同樣，若物業從出租轉回自住，則可重新申索，但要計算累計年期剩餘次數。

聯名物業的申索安排

若是聯名物業，每個業主可申索不超過其實際支付利息比例的上限。例如丈夫支付60%利息，妻子支付40%，則丈夫最多可扣稅6萬港元，妻子4萬港元，但兩人合計不得超過10萬港元。若其中一方收入低，可考慮由收入高的一方支付全部利息以充分運用扣稅額（需重新安排貸款或還款方式）。

轉按與加按的影響

轉按時，若新貸款金額不超過原貸款餘額，利息仍可扣除；但若加按套現，新增部分的利息不可扣除。因此務必記錄清楚還款計劃，保留轉按前後的貸款文件。

結論

報稅與房貸的扣稅規劃是香港打工仔理財的重要一環。2024/25課稅年度繼續提供每年最高10萬港元的居所貸款利息扣除，累計20年。只要物業自住、貸款用於購置，並在報稅表上正確申報，就能合法慳稅。建議業主每年審視自己的稅務狀況，決定是否申索，以及是否同時申請個人入息課稅。

如果您對報稅房貸的計算有任何疑問，我們的專業團隊樂意為您服務，歡迎使用稅務計算機試算，或聯絡我們預約諮詢。

免責聲明：本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。因每個人的具體情況不同，進行稅務規劃前應諮詢合資格會計師或稅務顧問。