住宅租金扣除是否適用於所有住宅租約？

不一定。必須是書面租約並已打厘印，且租住物業須為納稅人主要居所。業主不可為納稅人的配偶、父母、子女等關聯人士（除非能證明公平交易）。另外，若僱主已提供免費居所，則不可同時申報租金扣除。

居所貸款利息扣除的20年上限是按人計還是按物業計？

按物業計。每個物業最多可申報20個課稅年度，不論物業由一人或多人持有。若聯名物業，所有業主合計的扣除年期不可超過20年。因此，更換物業時，新物業可重新計算20年，但舊物業的餘下年期不能轉移。

如果我的物業出租，能否同時申報居所貸款利息扣除？

不能。居所貸款利息扣除只適用於自住物業。若物業已出租，業主應繳納物業稅，而貸款利息不可在薪俸稅中扣除（除非選擇個人入息課稅，且該物業曾為自住後轉租，但需視乎具體情況）。建議諮詢專業意見。

2025/26課稅年度的報稅表何時發出？何時截止？

稅務局通常於每年4月初向納稅人發出報稅表（BIR60表格），一般需於1個月內（即5月初前）提交。若委託稅務代表，可申請延期至8月或更遲。2025/26課稅年度的報稅期預計跟隨此慣例，請留意稅務局公布。

個人入息課稅如何幫助業主節稅？

個人入息課稅是將物業稅、利得稅及薪俸稅合併計算，按薪俸稅累進稅率（最高17%）徵稅，而非物業稅的固定15%稅率。若業主收入不高，或出租物業利潤較低，合併後可能適用較低稅率，節省稅款。申請須在報稅表內勾選「個人入息課稅」欄位。

2025/26報稅房屋扣除攻略：租金、居所貸款利息、物業稅全解

概述

踏入2025/26課稅年度，香港納稅人報稅時不可忽略與「房屋」相關的各項稅務優惠。無論你是租樓一族、供樓業主，抑或持有物業收租，了解如何申報租金扣除、居所貸款利息扣除及物業稅，都能有效降低稅務負擔。根據稅務局（IRD）最新指引，住宅租金扣除於2024年4月開始實施，而居所貸款利息扣除繼續適用於自住物業，兩者均可大幅減少應課稅入息。本文將逐項拆解報稅與房屋的扣稅細節，並提供實用申報要點。如需計算實際節省金額，可使用我們的稅務計算機快速估算；若有個人化疑問，歡迎聯絡我們尋求專業協助。

住宅租金扣除（租樓扣稅）

2025/26課稅年度，住宅租金扣除已全面推行，合資格租客可申報實際支付的租金，每個課稅年度上限為10萬元。這項措施旨在減輕私人住宅租戶的稅務負擔，尤其對無物業人士非常有利。申請時需注意租約必須為有效書面租約，且物業須為納稅人主要居所。扣除金額按實際租金支出計算，上限10萬元，可與其他免稅額（如基本免稅額、單親免稅額等）同時享用。

合資格租約與扣除上限

要成功申報住宅租金扣除，必須符合以下條件：

租約必須是書面形式，並已打厘印（印花稅）繳納；
租住物業必須是納稅人本人在香港的主要居所；
不可與僱主提供的住房福利重疊（如僱主已提供免費居所，則不能申報）；
業主不可為納稅人的配偶、父母、子女或其他關聯人士（除非能證明是公平交易）。

扣除上限為每課稅年度100,000港元，按實際租期比例計算。例如，2025/26年度租住9個月，最高可扣75,000元（100,000 × 9/12）。申報時需保留租約副本、租金收據及銀行轉賬記錄，以備稅務局查核。

居所貸款利息扣除（供樓扣稅）

對於自住物業的業主，居所貸款利息扣除是另一項重要的報稅優惠。只要是向銀行或認可金融機構借貸購買香港住宅物業，並用作自住用途，所支付的利息可在薪俸稅中扣除。2025/26課稅年度，每年扣除上限為10萬元，且可在物業未完全供斷前的任何課稅年度申報，惟每個物業最多可申報20個課稅年度（不論業主人數）。

申請條件與注意事項

申請居所貸款利息扣除時，需留意以下要點：

貸款必須用於購買自住物業，不可為加按套現部分；
物業必須是納稅人本人或配偶主要居所，不能出租或空置；
利息扣除以實際支付利息為限，若貸款利息低於上限，只能扣除實際金額；
若與配偶聯名持有物業，可選擇其中一人申報全部利息（上限10萬），或按比例平分，但總扣除額不可超過10萬元。

申報時需向銀行索取年度利息結算單，並確保貸款合約清楚列明利息金額。若每年利息支出少於10萬元，建議集中由收入較高的一方申報，以最大化稅務效益。

物業稅：出租房屋的稅務責任

如果你持有物業出租，則需繳納物業稅。2025/26課稅年度，物業稅稅率維持15%，按實際租金收入扣除差餉及20%標準修葺費後計算。不過，若你的出租物業符合「住宅租金扣除」的條件（即租客可申報扣除），作為業主仍需按時申報物業稅，不可因租客享有扣除而省略申報責任。

計算方法與申報要點

物業稅計算較簡單：應評稅淨值 = 實際租金收入 - 業主繳付的差餉 - 20%標準修葺費（若實際開支超過20%，可按實際申報）。然後乘以15%便是應繳稅款。例如，全年租金36萬元，差餉1.2萬元，則應評稅淨值 = 36萬 - 1.2萬 - (36萬×20%) = 36萬 - 1.2萬 - 7.2萬 = 27.6萬元，物業稅 = 27.6萬 × 15% = 4.14萬元。

申報時須填寫物業稅報稅表（BIR57表格），並於指定日期前提交。若你同時有薪俸收入，可選擇將物業稅轉為個人入息課稅，以分攤稅務負擔，但需計算是否更划算。記住，個人入息課稅的申請必須在報稅表內勾選，逾期不獲受理。

自住物業的稅務優惠

除了居所貸款利息扣除，自住物業業主在報稅時還可考慮其他稅務優惠：- 與配偶合併報稅時，可靈活分配免稅額；- 若物業曾進行環保裝修，可嘗試申請環保設施扣除（但需符合特定條件）；- 2025/26課稅年度，政府並無新增自住物業相關的寬免，但原有扣除政策保持不變。建議定期瀏覽稅務局網站，留意最新政策。

與其他扣除的比較

住宅租金扣除與居所貸款利息扣除不可同時享用。若你同時是租客及業主（例如先租樓，後買樓），在每個課稅年度只能選擇其中一項申報。一般情況下，租金扣除上限10萬元與利息扣除上限相同，但利息扣除最多可達20年，而租金扣除沒有年期限制。選擇時應根據實際支出及稅務效益決定。

結語

總括而言，無論你是租客還是業主，善用報稅與房屋相關的扣除都是合法節稅的關鍵。2025/26課稅年度，住宅租金扣除及居所貸款利息扣除均維持上限10萬元，物業稅率不變。務必保留所有租約、收據、銀行結單等文件，並按時提交報稅表。如需精準計算，可使用我們的稅務計算機；如有複雜情況，例如聯名物業或同時涉及租金與利息，歡迎聯絡我們預約專業諮詢。

免責聲明： 以上資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。稅務條例可能隨時修訂，建議就具體情況諮詢合資格稅務顧問或向稅務局查詢。