居所貸款利息支出總額的扣稅上限是多少？

2024/25課稅年度，居所貸款利息支出總額的每年最高扣除額為港幣100,000元。此上限是每份報稅表計算，而非按物業計算。如果你與配偶共同擁有物業並分開報稅，每人各自可享最高100,000元扣除，但需按實際支付利息比例分配。

如何計算可扣除的居所貸款利息金額？

首先，加總全年實際支付的按揭利息（注意：只限用於購置自住物業的貸款利息）。然後與10萬元上限比較：若總利息少於或等於10萬元，全數扣除；若超過10萬元，只可扣除10萬元。另外，如果物業在課稅年度內部分時間出租，必須按出租日數比例扣減利息，該段出租期間的利息不能扣除。

申請居所貸款利息扣稅需要提交什麼文件？

報稅時你無需即時提交證明，但稅務局有權要求核實。建議保留以下文件最少7年：銀行按揭結單或利息收據、貸款協議、物業買賣合約、每月還款記錄。若曾轉按，亦需保留新貸款的利息證明。確保文件清晰顯示利息金額、物業地址及貸款用途。

自住物業的按揭利息可以同時在薪俸稅及物業稅中扣除嗎？

不可以。同一筆居所貸款利息只能選擇在其中一項稅務申報中扣除。如果你在薪俸稅下申報居所貸款利息，便不能在物業稅或個人入息課稅中再次扣除。若你同時有租金收入，可考慮是否選擇個人入息課稅（將所有收入合計），但利息只能扣除一次。

如果我和配偶聯名擁有一個自住物業，應如何分配居所貸款利息扣稅？

你們可以按各自實際支付的利息比例來分配扣除額。例如，若你支付了80%的利息，配偶支付20%，則你最多可申報80,000元（80%×100,000），配偶最多20,000元。若雙方收入懸殊，可考慮將全額利息由高收入一方申報（前提是該方實際支付了所有利息）。務必在報稅表中清楚列明分配方式。

報稅居所貸款利息支出總額 2024/25 扣稅全攻略

概述

每年報稅季節，不少業主都會關注如何利用「居所貸款利息支出總額」來扣稅。對於擁有多項物業或剛購入自住物業的納稅人來說，這是一項能顯著降低應課稅入息實額的重要扣除項目。根據《稅務條例》，納稅人若就購置自住物業而借取按揭貸款，其支付的利息可在計算薪俸稅或個人入息課稅時申請扣除。2024/25課稅年度的扣除上限為每年港幣10萬元。本文將詳細解說申報資格、計算方法、填表要點及常見陷阱，助你順利完成報稅，善用居所貸款利息支出總額扣稅。

居所貸款利息扣稅資格及條件

誰可以申報？

並非所有業主都能自動獲得居所貸款利息扣稅。納稅人必須符合以下條件：

物業必須是自住用途：該物業必須是納稅人本人或配偶的主要居所（通常指香港境內的住宅物業）。如果物業出租、空置或用作商業用途，則不符合資格。
貸款必須用於購置物業：利息支出必須來自為購置該物業而取得的按揭貸款。若貸款用於裝修、還清其他債務或投資，相關利息不能扣除。
納稅人必須是貸款人之一：你須為該按揭貸款的借款人（可與配偶聯名），並實際支付利息。若利息由第三方（如父母）支付，你不能申報。
只能選擇一項扣稅：同一物業的居所貸款利息不能同時在薪俸稅及個人入息課稅下重複扣除。若你選擇以個人入息課稅方式報稅，則所有租金收入、利息支出等會合併計算。

哪些物業符合資格？

住宅物業：包括私人住宅、居屋、公屋（如已購入業權）及村屋。商業物業或工廈單位不適用。
位於香港境內：如物業在內地或海外，不能以居所貸款利息扣稅。
必須是「主要居所」：你或你的配偶在課稅年度內大部分時間居住於此。若你同時擁有多個住宅，只能就其中一個申報。

注意：若物業在課稅年度內曾出租，則該段期間的利息不能扣除。你需按出租日數比例計算可扣除金額。

可扣除金額上限及計算方法

扣稅上限

2024/25課稅年度，居所貸款利息支出總額的最高扣除額為港幣100,000元。此上限以每份報稅表（即每位納稅人）計算，而非按物業計算。若夫妻合共擁有一項物業，可選擇分開申報，但每人扣除上限仍為10萬元（即合共最多20萬元，但需按實際支付利息比例分配）。

計算示例

假設你在2024/25課稅年度為自住物業支付了以下按揭利息：

第一期：1/4/2024至30/6/2024 （3個月）利息$25,000
第二期：1/7/2024至31/3/2025（9個月）利息$90,000
全年利息總額：$115,000

由於上限為$100,000，你只能申報最高$100,000。若你與配偶聯名擁有物業並共同支付利息，可選擇：

配偶不工作：你可申報全部$100,000（但需實際支付）。
兩人都有收入：可協商分配，例如每人申報$50,000，或按支付比例。

貼士：若你的利息支出低於上限，則全數扣除。若超過，只可扣除上限金額。

如何填寫報稅表申報居所貸款利息

所需文件

申報時，你無需即時提交證明文件，但稅務局（IRD）有權要求核實。建議保留以下文件最少7年：

銀行按揭貸款結單或利息收據
貸款協議書
物業買賣合約
每月還款記錄
若中途轉按，需提供轉按後的利息證明

填表步驟（以2024/25課稅年度為例）

在薪俸稅部分：填寫「居所貸款利息」一欄，輸入全年實際支付的利息總額（不超過$100,000）。
選擇個人入息課稅：若你同時有租金收入或其他應課稅收入，可考慮選擇個人入息課稅，將居所貸款利息與租金收入等合計，可能獲得更大扣稅效益。
注意比例分配：若你與配偶共同持有物業，需在報稅表中清楚列明每人分佔的利息金額。
避免重複扣除：若你已在薪俸稅下扣除居所貸款利息，便不能在物業稅或利得稅中再次扣除同一筆利息。

常見錯誤

忘記申報利息上限：有些人誤以為可扣除全部利息，但未留意10萬元上限。
申報非自住物業利息：將出租物業的按揭利息當作居所貸款利息申報，可能引致補稅及罰款。
夫妻重複申報：若夫妻各自申報同一筆利息總額（即每人$115,000），會造成重複扣除，稅局會追討。
忽略轉按利息：轉按後的新貸款利息同樣可扣除，但需確保貸款用途仍是購置該物業。

與其他物業相關扣稅項目比較

居所貸款利息：僅限自住物業，在薪俸稅或個人入息課稅下扣除，上限$100,000。
物業稅：針對出租物業的租金收入，可扣除差餉及修葺費（標準為租金收入的20%），但不包括按揭利息。
個人入息課稅：若你選擇此方式，可將租金收入、利息收入、工資等合併，並扣除居所貸款利息、強積金等，可能降低整體稅率。

比較：若你同時有自住物業按揭及出租物業，通常應在薪俸稅下扣除居所貸款利息，在物業稅下申報租金收入（不可扣除利息）。若出租物業的租金收入不高，可選擇個人入息課稅，將兩者合計，但需留意整體稅負。

總結及注意事項

居所貸款利息支出總額是報稅時不可忽視的扣稅工具，尤其對於高息環境下的業主。2024/25課稅年度的扣稅上限維持在10萬元，務必確保申報的物業為自住用途。若你對計算方式或申報程序有疑問，可使用我們的稅務計算機快速估算可節省稅款。如需個人化稅務規劃建議，歡迎聯絡我們預約諮詢。

免責聲明： 資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。因每個人的情況不同，請務必諮詢註冊稅務師或會計師。