如果我在2025/26課稅年度內只有部分時間居住於自住物業，如何計算可扣除的房屋貸款利息？

您需要按自住日數比例計算。例如，若物業在該課稅年度自住了200天，則可扣除的利息為全年總利息×（200/365）。請保留居住證明（如水電費單、管理費收據）以備稅務局查核。

我與配偶聯名持有物業，但只有一方有收入，應該選擇合併評稅還是分開評稅？

建議選擇合併評稅。合併評稅可讓夫婦合共申報最多100,000港元的居所貸款利息扣除，並將未使用的扣除額轉移至有收入的一方，從而最大化稅務效益。若分開評稅，每人只能按業權比例申報，可能浪費部分扣除額。

我的按揭貸款利息在2025/26年度為120,000港元，但扣稅上限只有100,000港元，多出的20,000港元可以結轉至下一年度扣除嗎？

不可以。居所貸款利息扣除是「用盡即止」的福利，未使用的部分不能結轉至未來課稅年度。因此，您只能申報100,000港元作為扣除，其餘20,000港元無法獲得稅務優惠。

如果我將自住物業其中一個房間出租，是否仍可全額申報房屋貸款利息扣除？

不可以。若物業部分出租，您必須按自住面積比例計算可扣除利息。例如，若物業總面積為1,000平方呎，出租房間佔200平方呎，則自住比例為80%，可扣除利息為總利息×80%。稅務局通常要求按面積或房間數目合理分攤。

我在2025/26年度申請了居所貸款利息扣除，但稅務局要求補交文件，我應該如何處理？

請在限期內提供稅務局要求的文件，例如銀行發出的按揭利息證明、物業買賣合約、貸款協議及自住證明（如水電費單）。若無法提供合理解釋，稅務局有權取消扣除並追討欠稅及罰款。建議妥善保存所有相關文件至少7年。

2025/26 房屋貸款利息報稅攻略：扣稅條件、計算方法與常見問題

概述

在香港，物業相關的開支向來是納稅人關注的焦點，尤其是「房屋貸款利息報稅」這個範疇。自2024/25課稅年度起，政府進一步優化居所貸款利息扣除安排，讓更多自住業主能夠減輕稅務負擔。本文將以2025/26課稅年度為基礎，詳細拆解申請扣除房屋貸款利息的資格、計算方法、申報步驟，以及常見的報稅陷阱。無論你是首次置業還是已有多年供款經驗，掌握正確的「房屋貸款利息報稅」知識，都能幫助你合法地減少應課稅入息，避免因誤報而招致罰款。

在開始之前，建議你先利用我們的稅務計算機快速估算你的稅務負擔，或透過聯絡我們獲取個人化的稅務建議。

房屋貸款利息扣稅的資格與條件

要成功申報房屋貸款利息扣稅，必須滿足以下幾項核心條件。這些條件由稅務局（IRD）嚴格執行，任何一項不符都可能導致扣除被拒。

自住物業要求

物業必須是納稅人本人或其配偶（如選擇合併評稅）的主要居所。換句話說，該物業必須是納稅人日常居住的地方，而非出租或空置。
物業的業權必須屬於納稅人、其配偶或兩者聯名持有。即使物業由家人持有但納稅人並非業主，亦不符合資格。
該物業必須位於香港境內。海外物業的貸款利息不適用於此項扣除。

貸款用途限制

貸款必須是為購置該自住物業而借取的按揭貸款。若貸款用於其他用途（例如裝修、還債、投資），即使以物業作抵押，相關利息亦不可扣除。
貸款必須是向銀行、財務公司或其他認可的貸款機構借取。私人貸款（如向親友借貸）的利息不獲承認。
貸款利息必須是實際已支付的金額。若利息已獲銀行豁免或回贈，則只可扣除實際支付的淨利息。

此外，納稅人必須在該課稅年度內實際居於該物業。若物業曾出租或空置超過一段時間，則需按比例調整扣除額。

如何計算可扣除的房屋貸款利息

計算可扣除的房屋貸款利息時，需要考慮多個因素，包括貸款額、利率、還款期以及物業的使用情況。

扣稅上限

2025/26課稅年度的居所貸款利息扣除上限為每年100,000港元（與2024/25年度相同）。這是指每個課稅年度最多可扣除的利息金額，並非貸款總額。若納稅人擁有多於一項物業（例如同時持有自住物業和出租物業），則只能就自住物業的貸款利息申請扣除。

利息計算方法

利息金額應根據貸款機構發出的年度利息結單或還款記錄計算。通常銀行會在下一個課稅年度初提供上一年的利息總結單。
若貸款屬於「定息按揭」或「浮息按揭」，利息金額會隨利率變動，但計算方式不變：將該課稅年度內所有已支付的利息加總。
如果物業在課稅年度內部分時間自住、部分時間出租，則需按自住日數比例計算可扣除利息。例如，物業在2025/26年度中自住了200天，出租了165天，則可扣除的利息為總利息×（200/365）。
若納稅人與配偶聯名持有物業，且選擇合併評稅，則兩人合共最多可扣除100,000港元。若選擇分開評稅，則每人可各自就其所佔業權比例計算扣除額，但兩人合共仍不可超過100,000港元。

申報房屋貸款利息報稅的步驟

正確申報房屋貸款利息是確保扣稅權益的關鍵。以下是2025/26課稅年度的標準申報流程：

收集文件：向貸款銀行索取該課稅年度的利息結算單（通常稱為「按揭利息證明」），並保留所有還款記錄。
填寫報稅表：在個別人士報稅表（BIR60）的第8部「扣除」部分，於「居所貸款利息」一欄填寫實際支付的利息金額。
提供物業資料：申報物業地址、業權比例、自住期間等資訊。若物業為聯名持有，需註明各人的業權百分比。
選擇評稅方式：若已婚，可選擇合併評稅或分開評稅。一般來說，合併評稅能更有效地運用100,000港元的扣除上限，但需視乎配偶的入息情況。
提交及核對：在報稅表限期前提交，並保留副本。稅務局可能會要求補充文件，例如物業買賣合約、貸款協議等。

若你不熟悉報稅程序，可使用我們的稅務計算機模擬計算，或透過聯絡我們預約專業諮詢。

常見錯誤與注意事項

許多納稅人在申報房屋貸款利息時容易犯下以下錯誤，導致扣稅被拒或需要補稅：

混淆「利息」與「本金還款」：只有貸款利息部分可以扣除，本金還款（即償還貸款本金）不可扣除。銀行結單通常會清楚分列利息和本金。
忽略物業用途變更：若物業曾出租、空置或轉為商業用途，必須按比例調整扣除額，否則稅務局有權追討。
重複申報：若納稅人同時就同一物業申報「居所貸款利息」及「租金收入扣除」，例如將物業出租後又申報自住利息，即屬違規。
未保留足夠證明：稅務局有權抽查並要求提供利息證明、還款記錄等。若無法提供，扣除可能被撤銷。
忽略配偶的申報選擇：若夫婦聯名持有物業，但未選擇合併評稅，可能浪費了部分扣除額。建議每年重新評估最有利的評稅方式。

結論

總結而言，「房屋貸款利息報稅」是香港納稅人合法減輕稅務負擔的重要工具。只要符合自住物業、貸款用途正當、並正確計算及申報，每年最高可節省超過15,000港元的稅款（以標準稅率15%計算）。然而，稅務條例複雜且每年可能修訂，務必留意最新的稅務指引。

若你對申報細節有任何疑問，或需要專業協助，歡迎使用我們的稅務計算機進行初步估算，或透過聯絡我們預約一對一稅務諮詢。

免責聲明： 本文內容僅供一般參考，並不構成專業稅務意見。稅務條例及政策可能隨時變更，讀者在作出任何稅務決定前，應諮詢合資格的稅務顧問或參考香港稅務局官方資料。