英國買樓收租報稅全攻略：香港業主須知 (2024/25課稅年度)

概述

近年愈來愈多香港投資者到英國買樓收租，卻往往忽略香港的報稅責任。根據《稅務條例》，只要您是香港稅務居民，從英國物業收取的租金收入便須在「個別人士報稅表」（BIR60）中申報。即使租金已在英國繳稅，香港稅務局（IRD）仍可能徵收利得稅，但可透過雙重課稅寬免減輕負擔。本文將詳細說明英國買樓收租報稅的要點，包括應評稅利潤計算、可扣除開支、申報流程及常見問題，助您輕鬆處理跨境稅務。如需計算應繳稅款，可使用我們的稅務計算機；若有疑問，歡迎聯絡我們。

英國買樓收租的香港稅務責任

誰需要申報？

任何香港稅務居民，若擁有英國物業並出租，不論租金收入多寡，均須在報稅表中申報。即使物業由英國的物業管理公司代管，或租金直接存入英國銀行戶口，只要業主為香港居民，該收入仍屬香港的應評稅收入。若業主並非香港稅務居民（如長期居於海外），則可能無須申報，但仍需根據英國稅法繳稅。

稅務居民身份對申報的影響

香港採用地域來源徵稅原則，僅對源自香港的收入課稅。然而，英國物業租金被視為源自英國的收入，按道理不在香港課稅範圍。但《稅務條例》第15(1)(f)條明確將海外物業租金收入納入「在香港產生或得自香港」的收入（若業主為香港居民且物業管理業務在香港進行）。簡言之，當您在香港處理租務事宜（如簽約、收租、維修安排），IRD會認為該收入在香港產生，須繳利得稅。若您完全委託英國本地代理，且所有管理活動在英國發生，則可能不屬香港應評稅項目，但實務上IRD仍傾向要求全面申報。因此，最穩妥的做法是主動申報，並申請雙重課稅寬免。

如何計算應課稅租金收入？

可扣除開支

計算應評稅利潤時，可扣除與出租物業直接相關的開支，包括：

• 物業管理費（英國代理收取的費用）
• 維修及保養費用（如修理水電、裝修非資本性項目）
• 業主支付的保險費（如建築保險、公眾責任保險）
• 地租（Ground Rent）及服務費（Service Charge）
• 物業貸款利息（香港稅務局容許扣除，但英國已在2020年後限制利息扣減，請留意港英差異）
• 水電煤費用（若由業主支付）
• 專業費用（如會計師、律師諮詢費）
• 折舊？注意：香港不設折舊免稅額，但英國容許的資本性支出不能在香港扣除。

所有開支須憑單據支持，且不能與個人開支混淆。若物業部分自住，只可按出租比例扣除。

免稅額與雙重課稅寬免

2024/25課稅年度，香港基本免稅額為132,000港元，但租金收入屬利得稅性質，不可直接使用個人免稅額。利得稅計算方式：應評稅利潤 × 稅率（8.25%或16.5%，視乎利潤是否超過首200萬港元）。然而，您可在英國繳付的稅款申請稅收抵免（Tax Credit），避免雙重課稅。根據《稅務條例》第49條及香港與英國的雙重課稅協定，已繳英國稅款可用以抵銷香港利得稅，但抵免額不得超過該收入在香港應繳的稅款。具體計算需按「雙重課稅寬免計算機」處理，建議諮詢專業人士。

申報流程與注意事項

填寫個別人士報稅表（BIR60）

IRD每年4月向納稅人發出報稅表，您須在指定期限內（一般為1個月）填妥。在BIR60的第4部（租金收入）及第5部（利得稅）中申報英國租金收入。若物業由您個人持有，請在「租金收入」部分填寫總租金收入及相關開支。若透過合夥或公司持有，則在利得稅部分申報。注意：IRD可能要求提供英國稅單（Self Assessment return）、租約副本、開支收據等證明文件，請妥善保存。

重要日期與罰則

• 報稅表發出後1個月內須提交（可申請延期）
• 無合理原因逾期申報，可被罰款最高10,000港元，以及加收欠稅額3%的附加費
• 故意漏報或虛報，可被檢控，最高罰款50,000港元及加收三倍稅款

若您從未申報英國租金收入，建議盡快以書面通知IRD補報，並主動繳付欠稅及罰款，以減輕刑責。

善用稅務工具與專業建議

英國買樓收租報稅涉及港英兩地稅例，計算複雜。本網站的稅務計算機可初步估算應繳香港利得稅及英國稅款抵免，但最終數字需按實際情況調整。若物業較多或收入較高，請務必諮詢專業稅務顧問。聯絡我們可預約一對一諮詢，我們持牌稅務師將為您分析最佳申報策略。

總結

英國買樓收租報稅不可掉以輕心。作爲香港業主，您必須主動向IRD申報英國租金收入，並善用雙重課稅寬免。本文闡述了稅務責任、利潤計算、申報流程及常見FAQ，希望幫助您合規報稅。請緊記，資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。實際情況應諮詢持牌稅務師。

免責聲明：本文內容僅供一般參考，不構成任何專業稅務意見。讀者應就個人情況諮詢合資格稅務顧問。