租金收入是否一定要報稅？如果沒有收到報稅表怎麼辦？

是的，所有出租物業的租金收入都必須申報，不論金額大小。若未收到稅務局的報稅表，你應主動通知稅務局或自行網上填寫報稅表（透過eTAX）。逾期申報可能被罰款或評稅。建議定期檢查郵件及eTAX帳戶。

個人入息課稅與物業稅哪個更划算？

一般來說，若你的租金收入不高且另有其他入息（如薪金），選擇個人入息課稅可能因累進稅率（2%至17%）而繳交較少稅款。此外，個人入息課稅可扣除物業貸款利息、慈善捐款等，而物業稅不能。稅局會自動為你計算兩者並徵收較低者，因此你只需要在報稅表上表明選擇個人入息課稅即可。

如果租客欠租，我可以申請扣除壞帳嗎？

可以，但須提供足夠證據證明該筆租金已無法收回，例如法庭判決、租客破產令、律師追討記錄等。扣除的金額必須是實際損失，且須在申請年度內發生。若日後收回欠租，必須在收回年度補回該收入。

單位由配偶居住但不收租，需要報稅嗎？

如果單身業主讓配偶居住而無收取任何租金，實務上稅務局通常不會追討物業稅。但嚴格來說，若物業市值租金存在，理論上應按市值租金申報。為避免爭議，建議維持合理租約或向稅務局查詢。如果配偶是聯名業主，則按業權比例處理。

出租車位或家具是否需要分開申報？

車位租金屬於物業收入，應與住宅租金一併申報（如屬同一物業）。若車位獨立出租，則視為獨立物業申報。家具租金屬於租金收入的一部分，毋須分開。但若家具是單獨收費（如短期租約），仍須合併申報。

業主必讀：租金如何報稅？2024/25課稅年度完整指南

概述

在香港，物業業主出租物業所得的租金收入，必須按照《稅務條例》向稅務局（IRD）申報，繳納物業稅。很多人不清楚租金如何報稅，甚至誤以為自住物業或低租金不需要申報。事實上，只要物業出租並收取租金，不論金額大小，業主都有責任在報稅表（BIR57 / BIR58）如實填報。本文將詳細介紹2024/25課稅年度的租金報稅流程、計算方法、免稅額及常見陷阱，幫助你輕鬆處理報稅事宜。若有疑問，可使用我們的稅務計算機估算應繳稅款，或聯絡我們尋求專業協助。

哪些租金收入需要申報？

並非所有租金收入都須繳稅，但大部分情況均須申報。以下是判斷標準：

出租物業的類型

住宅物業：無論整棟或分間，租金均須申報物業稅。
非住宅物業（如商舖、寫字樓）：租金收入同樣須申報。
車位：獨立出租的車位租金也屬應課稅收入。

例外情況

業主自住物業：無租金收入，毋須申報。
物業由關聯人士（如配偶、父母）以象徵式租金居住，或完全免租：理論上仍須按市值租金申報，但實務上稅局可能不追討。
政府公共房屋（如公屋）轉租：須按規例處理。

注意：即使租約未經差餉物業估價署打釐印，仍須申報租金收入。稅局會透過多種渠道（如銀行交易記錄、租務糾紛記錄）查核，切勿隱瞞。

2024/25課稅年度物業稅計算方法

物業稅按實際租金收入計算，標準稅率為15%。以下是關鍵計算步驟：

應評稅淨值公式

應評稅淨值 = （租金收入 - 差餉 - 不能追回租金）× 80%
應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%

其中「80%」是法定的20%維修及標準免稅額，無須提供實際開支證明。

租金收入的組成

基本租金：合約列明的月租。
頂手費、裝修費等：若租客一次過支付的費用，須按租約年期攤分，但通常全數計入首年收入。
由業主支付的差餉：若業主承擔差餉，該筆款項不視作業主收入，毋須繳稅。但若租約訂明業主實收租金而租客代付差餉，則該差餉金額須計入業主收入。

不能追回租金（壞帳）

提供足夠證據（如法庭判決、租客破產證明等），可申請扣除已實際損失的租金。
注意：扣除後若日後收回款項，須在收回年度補回。

例子

假設陳先生2024/25年度出租住宅單位，月租$25,000，全年租金$300,000；業主支付全年差餉$12,000；並無壞帳。

應評稅值 = ($300,000 - $12,000) × 80% = $230,400
物業稅 = $230,400 × 15% = $34,560

物業稅vs個人入息課稅：如何選擇？

業主可選擇以「個人入息課稅」方式評稅，而非直接繳納物業稅。個人入息課稅會將租金收入與其他入息（如薪金）合計，按累進稅率（最高17%）計算，並可扣除貸款利息等開支。

何時選擇個人入息課稅較有利？

租金收入不高，而業主有其他入息（如工作收入），合計後可能適用較低稅率。
物業有銀行按揭貸款，可扣除利息支出（限制：扣除額不得超過每個物業的租金收入淨值，且須以逐個物業計算）。
業主有慈善捐款或個人進修開支等可扣稅項目。

注意：一旦選擇個人入息課稅，所有物業的租金收入均須合併計算，不能部分選用。稅局會自動幫你計算，取較低者。

如何選擇申報？

在報稅表（BIR57）第6部「選擇個人入息課稅」部分填寫，或在物業稅報稅表（BIR58）中選擇。
若未主動選擇，稅局會按物業稅評稅。

填寫報稅表的實用技巧

稅務局通常每年4月向業主寄發物業稅報稅表（BIR58）。以下幾個常見問題需注意：

物業由多人聯名擁有

每個業主須按業權比例申報自己的部分租金收入。
例如夫婦聯名物業，各佔50%，則每人申報一半。

租約於年度中途開始或結束

按實際出租月份計算全年租金。
例如2024年9月1日租出，至2025年3月31日完約，只需申報該段期間的收入。

收入以其他幣值計算

須按稅局官方匯率（或銀行交易日匯率）折算為港元申報。

未收到租金但已到期

即使未實際收款，只要根據合約已應收，仍須申報。稅局不考慮業主是否已收。

常見錯誤

忘記申報由租客代付的差餉或管理費（若租約訂明由租客支付，但業主實收租金較低，該部分仍屬業主收入）。
混淆「租金收入」與「按金」：按金毋須即時繳稅，但若日後沒收按金，該筆款項須申報。
未正確填寫物業地址及租期。

結論

了解租金如何報稅是每位業主的必修課。2024/25課稅年度，物業稅標準稅率維持15%，並設有20%標準免稅額。若你希望以個人入息課稅節省稅款，記得主動選擇。申報時務必誠實，保留租約、租金收據、差餉單及相關費用單據至少7年。如有任何不確定，強烈建議諮詢專業會計師或使用我們的稅務計算機做初步估算。立即聯絡我們獲取個性化稅務規劃建議。

免責聲明：本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。每位納稅人的情況不同，請務必查閱稅務局官方指引或尋求合資格稅務顧問的協助。