租屋報稅全攻略：業主與租客必讀的稅務須知（2024/25）

概述

在香港，租屋報稅是業主和租客都關心的議題。業主出租物業所收取的租金，需要按《稅務條例》繳納物業稅（或利得稅）；而租客則常誤以為租金支出可以扣稅，實際上香港薪俸稅目前並未設有租金扣除項目，除非是僱主提供的住房津貼或自僱人士的營運場所租金。本文將深入探討2024/25課稅年度下，業主如何正確申報租金收入、可扣除的項目、租客的稅務責任，以及常見的報稅誤區。無論你是業主還是租客，掌握這些知識都能幫助你合規報稅，避免罰款。如需快速計算應繳稅款，可使用我們的稅務計算機；如有個別疑問，歡迎聯絡我們尋求專業協助。

業主篇：租屋報稅的基本概念

業主出租物業所獲得的租金收入，主要受物業稅規管。物業稅是向在香港擁有物業並收取租金的業主徵收的稅項，課稅年度為每年4月1日至翌年3月31日。2024/25課稅年度的物業稅標準稅率為15%（如業主為公司，則可能改為繳納利得稅，稅率為16.5%）。以下將詳細說明計算方法及可扣除項目。

物業稅的計算方法

物業稅的應評稅值是根據實際租金收入（包括頂手費、管理費等）減去差餉及不能追回的租金後，再扣除20%的標準免額（作為維修及支出）計算。公式如下：

• 應評稅值 = 實際租金收入 - 差餉 - 不能追回租金
• 應繳物業稅 = 應評稅值 × (1 - 20%) × 15%

舉例：業主A在2024/25年度收取年租金HK$240,000，支付差餉HK$12,000，並有HK$8,000租金因租客拖欠未能收回。則：

• 應評稅值 = HK$240,000 - HK$12,000 - HK$8,000 = HK$220,000
• 免稅額（20%）= HK$220,000 × 20% = HK$44,000
• 應課稅額 = HK$220,000 - HK$44,000 = HK$176,000
• 應繳物業稅 = HK$176,000 × 15% = HK$26,400

業主需在每年報稅表（BIR57或BIR58）中如實申報租金收入。若物業由公司持有，則租金收入須按利得稅申報，稅率為16.5%（2024/25課稅年度）。

可扣除的項目

物業稅計算中，業主可扣除以下項目：

• 差餉：由業主繳付的差餉可全數扣除，但需提供證明。
• 不能追回的租金：如租客拖欠租金且業主已採取法律行動仍無法收回，可申請扣除。須保留法庭判決或追租信件等文件。
• 修葺及支出標準免額：稅局自動給予應評稅值20%的免額，無需提供實際單據。若實際修葺開支超過20%，業主可選擇以實際開支扣除，但需保留收據。

注意：管理費、地租、保險費等一般不能額外扣除，因為20%免額已涵蓋這些支出。業主亦不可扣除按揭利息，因為物業稅不設利息扣減。

租客篇：租屋與報稅的關係

許多租客誤以為每月繳付的租金可以在薪俸稅中扣除，但根據香港《稅務條例》，個人租金支出不屬於薪俸稅的扣除項目。然而，租客仍可能因租屋而間接影響稅務狀況，尤其是當僱主提供住房津貼時。

租金支出能否扣稅？

目前（2024/25課稅年度），香港薪俸稅的扣除項目主要包括：強積金供款、認可慈善捐款、個人進修開支、居所貸款利息（上限HK$100,000）等，但不包括租金。因此，租客不能將租金列作申報扣除。

唯一例外是自僱人士（如的士司機、Freelancer）若在家中設有專用辦公室，可將部分租金按比例作為營運開支，在利得稅中扣除。但需符合嚴格條件：該空間必須「完全及純粹」用於業務，並保留租約、水電費單等證明。

僱主提供住房的稅務處理

若僱主為僱員提供免費住所，或發放租金津貼，該福利須計入僱員的應評稅入息。計算方式如下：

• 僱主提供住所：按「租值」計算，通常為僱員薪酬的10%（如住所由僱主租用，則以實際租金或薪酬10%中較高者為準）。
• 租金津貼：全數計入入息，但僱員可申索「居所貸款利息」或「自住物業租金」扣稅？不，租金津貼是入息，而租金支出不能扣稅，因此實際上雙重不利。建議僱員與僱主協商以「提供住所」方式代替現金津貼，以降低稅務負擔。

例如：僱員B年薪HK$600,000，僱主提供HK$120,000租金津貼，則B的應評稅入息為HK$720,000。若改為僱主直接租用一個月租HK$10,000的單位供B居住，則評稅入息為HK$600,000 + (HK$600,000 × 10%) = HK$660,000，較低。

2024/25課稅年度最新資訊

2024/25課稅年度（2024年4月1日至2025年3月31日）的物業稅及利得稅稅率維持不變：

• 物業稅：標準稅率15%
• 利得稅：法團稅率16.5%，非法團業務稅率15%
• 薪俸稅：累進稅率最高17%，或標準稅率15%（以較低者為準）

稅務局（IRD）已於2025年4月初發出2024/25課稅年度報稅表，業主須在1個月內（或延期後）填報。若你尚未收到報稅表，應主動通知稅局。

此外，2025/26課稅年度（2025年4月1日至2026年3月31日）的《財政預算案》未有調整物業稅率，但寬減措施可能影響實際稅款（例如2024/25年度有100%物業稅寬減，上限HK$2,500，但2025/26年度尚未公布）。請留意稅局最新公告。

常見錯誤與注意事項

業主和租客在處理租屋報稅時，常犯以下錯誤：

• 業主漏報租金收入：即使租金較低或租客是親友，仍需如實申報。稅局可透過土地註冊處、銀行記錄等查核。
• 誤用「不能追回租金」扣除：需有實際行動證明無法收回，例如已發出律師信、申請小額錢債審裁處等。僅口頭催收不獲接納。
• 租客誤將租金填入扣稅欄：在報稅表上錯誤將租金填入「居所貸款利息」或「個人進修開支」欄位，可能導致稅局查問或延誤退稅。
• 忽略聯名物業的申報：若物業由多人聯名持有，每位業主須按業權比例申報租金收入，並各自繳納物業稅。
• 未保留足夠證明文件：所有租金收據、差餉單、追租記錄等應保存至少7年，以備稅局查核。

結論

總括而言，租屋報稅在香港主要影響業主，租金收入須按物業稅規則申報；租客則無法扣減租金，但需注意僱主提供的住房福利可能增加稅務負擔。2024/25課稅年度的稅率及扣除規則與往年大致相同，業主應善用20%標準免額及差餉扣除，並準確申報不能追回的租金。若你對計算方法有疑問，可使用我們的稅務計算機快速估算；如需個人化稅務規劃，歡迎聯絡我們的專業團隊。請緊記，本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見，實際情況應諮詢持牌稅務代表。

免責聲明：本文所載資料僅供一般參考，並不構成任何專業稅務意見。讀者在作出任何稅務決定前，應諮詢合資格稅務顧問。