報稅 2024/25：供樓利息扣稅全攻略 - DSB Tax

概述

每年報稅季節，不少業主都會關注「供樓利息」能否扣稅。事實上，香港稅務條例容許納稅人就自住物業的居所貸款利息申請扣除，這項寬減能有效減輕你的稅務負擔。無論你是首次置業還是已供樓多年，只要符合條件，便可在報稅時申報供樓利息開支。DSB Tax 為你整合2024/25課稅年度的最新資訊，助你輕鬆完成報稅，並善用供樓利息扣稅。

供樓利息扣稅的基本條件

要成功申請供樓利息扣稅，納稅人必須滿足以下條件：

• 物業必須是自住：該物業須為納稅人本人或配偶主要居所，不可出租或用作其他商業用途。
• 貸款必須用於購買物業：貸款須為購買該物業而取得的按揭貸款，並以該物業作抵押。
• 納稅人須為貸款人：申請人必須是貸款合約的借款人，並實際支付利息。
• 物業位於香港：只有位於香港的物業才符合資格。

自住物業的定義

自住物業是指納稅人及其配偶（如適用）主要居住的單位。如果你有多個物業，只能就其中一個自住物業申請扣稅。若物業曾出租，則在出租期間不能申請扣稅。

納稅人資格

納稅人可以是個人或夫婦（選擇合併報稅時）。若物業由夫婦聯名持有，利息支出可按比例分配。注意，只有實際支付利息的納稅人才可申報，若由他人代付則不適用。

2024/25課稅年度的扣稅上限及計算方法

2024/25課稅年度，居所貸款利息扣除的最高限額為100,000港元。這是指每個課稅年度可扣除的利息總額上限，而非貸款本金。

扣稅上限

• 每個課稅年度最高可扣除 100,000港元 的供樓利息。
• 若納稅人在同一課稅年度內有兩個或以上的物業，只可選擇其中一個自住物業申請扣稅。
• 如果納稅人已就同一物業申請租金收入免稅額（例如將物業部分出租），則不可同時申請供樓利息扣稅。

如何計算可扣除利息

1. 確認該課稅年度內實際支付的利息總額（以銀行發出的利息單為準）。
2. 若利息總額超過100,000港元，則只可扣除100,000港元。
3. 若利息總額低於100,000港元，則按實際金額扣除。
4. 若貸款在課稅年度中途開始或結束，利息按比例計算。

例如：你在2024年4月1日至2025年3月31日期間支付了80,000港元利息，則可扣除80,000港元；若支付了120,000港元，則只可扣除100,000港元。

申請供樓利息扣稅的步驟

在報稅時申報供樓利息扣稅非常簡單，只需在個別人士報稅表（BIR60）的第8部「居所貸款利息」部分填寫相關資料。

填寫報稅表

• 在BIR60表格的第8部，填寫物業地址、貸款機構名稱、貸款賬號及該課稅年度支付的利息金額。
• 若你與配偶合併報稅，需在相應欄位註明。
• 無需提交證明文件，但必須保留銀行發出的利息單據至少7年，以便稅務局查核。

所需文件

• 銀行或財務機構發出的年度利息結算單（通常每年4月左右收到）。
• 物業買賣合約及貸款合約（備用）。
• 若物業由夫婦聯名持有，需準備雙方利息支付證明。

常見問題與誤解

與租金收入抵銷的區別

不少人誤以為供樓利息可以與租金收入直接抵銷。實際上，供樓利息扣稅是獨立的個人入息稅項扣除，與物業稅或租金收入的免稅額不同。若你將物業出租，則不能同時申請供樓利息扣稅，但可申報物業稅下的維修及支出免稅額。

多個物業的處理

如果你擁有多個物業，只能就其中一個自住物業申請扣稅。你可以選擇利息支出最高的物業，以最大化扣稅效益。注意，若物業曾出租，則在出租期間不能申請。

轉按或加按的影響

轉按或加按後，新貸款的利息仍可申請扣稅，前提是新貸款仍用於償還原居所貸款或購買同一物業。但若加按套現的資金用於其他用途（如投資），相關利息則不可扣除。

DSB Tax 如何協助您報稅

DSB Tax 提供專業的稅務諮詢服務，助你準確申報供樓利息扣稅。我們設有 稅務計算機 讓你快速估算可扣除金額，並提供一對一報稅表格填寫指導。如有任何疑問，歡迎 聯絡我們 預約諮詢。

結論

善用供樓利息扣稅是報稅時不可忽視的節稅策略。2024/25課稅年度，每位合資格納稅人最高可扣除10萬港元利息，有效降低應課稅入息。記得保留所有利息單據，並在報稅時如實申報。DSB Tax 提醒你，稅務條例可能隨時更新，建議定期瀏覽稅務局網站或諮詢專業意見。

免責聲明：本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。實際情況請諮詢持牌稅務師或參考香港稅務局官方指引。