自住住宅的管理費能否扣薪俸稅？

不能。薪俸稅只允許特定項目如個人進修開支、慈善捐款、強積金供款等扣稅，管理費不被視為與產生受僱收入相關的開支，因此無論金額多少均不可申報。

出租物業的管理費如何申報扣稅？

出租物業的業主須在物業稅報稅表（BIR57）的支出欄目中填寫管理費全年總額，並確保管理費由業主支付而非租客。建議保留收據備查，並可連同差餉、修葺費等一併申報。

商業物業的管理費處理與住宅相同嗎？

基本相同。若商業物業用於出租賺取租金，管理費可在物業稅中扣除；若業主為公司且物業用於營運，管理費可於利得稅中列支。關鍵在於管理費是否與產生應課稅收入直接相關。

管理費包含的會所費用可以分開扣稅嗎？

不需要也不建議分開。管理費通常是一個綜合收費，包含保安、清潔及會所等服務。稅務局一般視整筆管理費為一項支出，無需拆細。只要整體管理費符合扣稅條件，即可按總額申報。

管理費可以報稅嗎？香港稅務指南2025/26

Q: 管理費可以報稅嗎？

管理費可否報稅取決於物業用途：若為個人自住物業，管理費屬於居住開支，不能在薪俸稅中扣除；若為出租物業（由業主支付管理費），則可在物業稅或利得稅中作為支出扣除，以減少應課稅收入。

概述

每年報稅季節，不少納稅人會問：「管理費可以報稅嗎？」這是一個常見但容易混淆的問題。在香港，管理費（即物業管理費）的稅務處理取決於物業的用途（自住或出租）以及稅種（薪俸稅、物業稅、利得稅）。簡單來說，個人自住物業的管理費不能用作扣稅；但若物業用於出租產生收入，管理費則可作為相關支出扣除。本文將深入解析2025/26課稅年度的相關規則，幫助您釐清迷思，正確申報。

管理費的基本分類與稅務性質

住宅管理費 vs 商業管理費

管理費涵蓋的範圍廣泛，包括住宅屋苑的保安、清潔、維修費用，以及商業大廈的空調、電梯保養等。從稅務角度，住宅與商業管理費的本質相同，均屬於物業持有或使用期間的經常性開支。然而，能否扣稅並非由管理費的性質決定，而是由物業是否產生應課稅收入決定。

自住物業 vs 出租物業

自住物業：業主自行居住，管理費屬於個人生活開支，與產生收入無關，因此不能在薪俸稅中扣除。
出租物業：業主將物業出租賺取租金，管理費是為維持物業可出租狀態的必要支出，可於物業稅或利得稅中扣除。
空置物業：若物業未出租且無收入，管理費通常不可扣稅，因其不屬於產生收入的必要成本。

薪俸稅角度：管理費不能扣稅

許多在職人士希望透過申報管理費來減少薪俸稅負擔，但根據《稅務條例》及香港稅務局（IRD）的慣常做法，薪俸稅僅允許特定項目扣稅，例如個人進修開支、慈善捐款、強積金供款、居所貸款利息（需符合條件）等。管理費從未被列為可扣稅項目。即使您居住在自己擁有的物業，並每月支付管理費，這筆開支與您的受僱工作收入無直接關係，因此不能在薪俸稅報稅表（BIR60）中申報。

重點提示：任何個人居住開支，包括管理費、水電費、差餉（除非與出租物業相關），均不得在薪俸稅下扣除。如果您是業主兼住客，請勿將管理費填入薪俸稅的「開支」欄目，否則可能引致稅務局查問。

物業稅與利得稅角度：出租物業的管理費可扣稅

物業稅下的管理費扣除

物業稅是針對出租物業（住宅或商業）的租金收入徵收的稅項。業主在計算應評稅淨值時，可以扣除以下支出：

差餉（由業主支付的部份）
管理費（由業主支付的經常性管理費）
修葺費（實際支出或標準免稅額20%，二選一）
其他必要支出（如追租法律費用）

因此，若管理費由業主支付，且物業已出租，管理費可以如實在物業稅報稅表（BIR57）中申報，用以抵減租金收入。例如，月租$15,000的單位，每月管理費$1,500，全年共$18,000，可在物業稅中扣除。注意：管理費必須由業主承擔，若租約規定由租客支付，則業主不能申扣。

利得稅下的管理費扣除（商業物業）

若物業為商業用途（如商舖、寫字樓），且業主是公司或個人經營生意，租金收入須申報利得稅。商業物業的管理費同樣可作為營運開支扣除，前提是該物業用於產生應課稅利潤。例如，公司租用寫字樓，管理費由公司支付，則可在利得稅報稅表中列為開支。個人出租商業物業，一般繳付物業稅而非利得稅，但若屬經營性質（如分租房間的酒店式管理），則可能需按利得稅處理。

常見誤解與注意事項

管理費與差餉混淆：差餉是政府根據物業應課差餉租值徵收的稅項，管理費則是私人管理公司收取的服務費。兩者稅務處理不同：差餉不論自住或出租均可於物業稅扣除（出租時），但管理費僅限出租物業。
管理費收據保留：雖然報稅時不需提交證明，但稅務局有權要求查核，建議保存管理費收據或銀行月結單至少7年。
公屋／居屋管理費：公屋和居屋的管理費同樣屬於居住開支，除非用作出租（違反租約），否則不能扣稅。
會所費用：若管理費包含會所使用費，則無需分拆，整體視為管理費處理。
未出租期間的管理費：物業空置、待租或自住期間的管理費不可扣稅。例如，更換租客期間一個月的管理費不能申報。

如何正確申報管理費扣稅

若您符合出租物業管理費可扣稅的條件，請按以下步驟處理：

確認支付責任：檢查租約，管理費是否由業主支付。若由業主支付，則可申扣。
收集全年收據：統計全年支付的管理費總額。
填寫物業稅報稅表：在BIR57表格的「支出」欄目（通常第5項）填寫管理費金額。若同時有其他支出（如差餉、修葺費），可分項列出。
使用我們的稅務計算機 快速估算物業稅應繳稅額，輸入租金收入及管理費等支出即可得出結果。
如有疑問，請聯絡我們 的專業稅務顧問，以確保申報正確無誤。

結論

總括而言，「管理費可以報稅嗎？」的答案取決於物業用途。個人自住物業的管理費不能扣薪俸稅；但出租物業的管理費可在物業稅或利得稅中扣除。請勿將個人開支混入稅務申報，以免招致罰款。若您屬於出租物業業主，記得妥善保存管理費收據，並在報稅時如實申報。善用稅務計算機可協助您準確計算稅務負擔。如有任何不確定情況，建議尋求專業意見。

資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。如您需要個人化的稅務建議，請聯絡我們或諮詢註冊稅務師。