樓花報稅攻略：2025/26課稅年度IRD須知與稅務規劃

概述

樓花（即預售樓宇單位）在香港房地產市場中佔有重要地位，尤其在2024/25及2025/26課稅年度，隨著新盤持續推出，樓花買賣的稅務議題備受關注。許多業主在購入樓花時，往往忽略了後續的樓花報稅責任，導致因未按時申報而產生罰款或稅務糾紛。本文將深入探討樓花報稅的核心要點，包括利得稅與印花稅的區別、申報時間點、成本計算方法，以及如何透過稅務計算機評估稅務負擔。無論您是首次置業的買家，還是投資物業的賣家，掌握正確的樓花報稅知識，能有效避免稅務陷阱，並確保符合香港稅務局（IRD）的最新要求。

樓花報稅的基本原則

樓花定義與稅務分類

樓花是指尚未完成建築或未取得入伙紙的預售物業單位。在稅務處理上，樓花屬於「期貨合約」性質，其買賣行為可能觸發利得稅（如屬商業交易）或物業稅（如屬出租用途）。IRD在2025/26課稅年度明確指出，樓花轉讓利潤的稅務分類取決於持有目的：若以炒賣為目的，利潤須申報為利得稅；若為自住或長期持有，則通常不課稅。

• 商業交易：頻繁買賣樓花、短時間內轉手，會被視為貿易活動，利潤須繳納利得稅（稅率16.5%）。
• 非商業交易：自住或長期持有（如超過2年），利潤免稅，但需留意印花稅及額外印花稅（SSD）的影響。

印花稅與利得稅的區別

樓花買賣涉及多種稅項，其中印花稅（包括從價印花稅、額外印花稅、買家印花稅）與利得稅是兩個獨立範疇。印花稅在交易時即時繳付，而利得稅則在課稅年度結束後申報。常見誤解是業主以為繳付了印花稅便無需申報利得稅，但IRD要求所有源自香港的貿易利潤均須申報，即使已繳印花稅。

樓花報稅的關鍵時間點

合約簽訂與轉讓時機

樓花報稅的申報時間點，取決於合約類型（臨時買賣合約 vs 正式買賣合約）及轉讓時機。若您在2025/26課稅年度內簽訂臨時買賣合約並在同年轉讓，則該利潤須在該年度報稅表（BIR60）中申報。若轉讓發生在2026/27年度，則須在後續年度申報。

• 臨時合約：通常被視為交易起點，IRD可能以此為準計算申報年度。
• 正式合約：若轉讓在正式合約簽訂後，則以正式合約日期為準。

成本扣除與計算方法

樓花報稅時，可扣除的開支包括：購入成本（樓價）、經紀佣金、律師費、印花稅（僅可扣除從價印花稅，不包括額外印花稅）、以及為促成交易而產生的直接費用。IRD不接受個人開支（如交通費）或資本性開支（如裝修費）作為扣除項目。

樓花報稅的常見錯誤與避免方法

錯誤一：誤以為自住免稅便不需申報

許多業主認為，若樓花最終自住且未轉讓，便無需申報。但若您在持有期間曾出租樓花（例如在收樓前已簽租約），則租金收入須申報物業稅。此外，若您在購入樓花後短期內取消交易，所獲得的賠償金也可能被視為貿易利潤。

錯誤二：忽略額外印花稅的影響

樓花轉讓若在取得物業後36個月內進行，需繳付額外印花稅（SSD），稅率最高達20%。此稅項不能從利得稅中扣除，且會增加交易成本。業主應在報稅時如實申報SSD支付情況，否則可能被IRD追討。

錯誤三：未保留完整交易紀錄

IRD要求納稅人保留所有交易文件至少7年，包括合約、收據、銀行轉賬紀錄等。若無法提供完整紀錄，IRD可能以估算方式評稅，導致稅額增加。建議使用稅務計算機模擬不同情境，並妥善保存電子或紙本文件。

2025/26課稅年度樓花報稅實務指南

申報流程與表格填寫

樓花報稅主要透過報稅表BIR60（個人報稅表）或BIR51（物業稅報稅表）進行。業主需在「利潤」部分如實填寫樓花轉讓收益，並在附註中說明交易性質。若涉及多個樓花交易，建議分開列明每個交易的日期、成本及利潤。

• 步驟一：收到IRD發出的報稅表後，核對個人資料。
• 步驟二：在「利潤」欄目填寫樓花轉讓總收益。
• 步驟三：在「開支」部分列出可扣除成本。
• 步驟四：計算淨利潤，並在指定日期前提交。

稅務規劃建議

為減輕樓花報稅的稅務負擔，可考慮以下策略：

• 持有超過36個月以避免額外印花稅。
• 將樓花轉讓利潤分散至不同課稅年度（如分階段轉讓）。
• 利用個人免稅額（如基本免稅額132,000港元）降低應課稅收入。

若您對申報程序有疑問，歡迎聯絡我們獲取專業稅務意見。

樓花報稅與其他稅務議題

與物業稅的比較

樓花報稅與物業稅不同：物業稅針對出租物業的租金收入，稅率為15%；而樓花轉讓利潤則可能按利得稅（16.5%）或個人入息稅（累進稅率最高17%）計算。業主若同時有樓花轉讓及出租收入，需分別申報。

國際稅務考量

對於非香港居民（如內地買家）購買樓花，其轉讓利潤同樣須在香港繳稅，且無法享受個人免稅額。此外，非居民在轉讓樓花時，可能需預扣稅款，並在報稅時申請退還多繳部分。

結論

樓花報稅是香港物業稅務中一項複雜但關鍵的環節。透過本文的深入分析，您應已掌握2025/26課稅年度IRD對樓花的稅務處理原則、申報時間點及常見錯誤。記住，即使樓花交易看似簡單，也必須如實申報，否則可能面臨罰款或評稅爭議。建議您在進行樓花買賣前，先使用稅務計算機評估稅務影響，並在必要時諮詢專業人士。

免責聲明：以上資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。實際稅務責任可能因個人情況而異，請務必諮詢合資格稅務顧問或會計師。

常見問題（FAQ）

1. 問：樓花轉讓是否一定需要報稅？
   答：不一定。若樓花轉讓被視為非商業交易（如自住超過2年後轉讓），利潤通常免稅，但仍需在報稅表中如實申報該交易，否則可能被IRD視為隱瞞收入。若屬商業交易（短線炒賣），則必須申報利得稅。

2. 問：樓花報稅時，印花稅可以扣除嗎？
   答：從價印花稅（AVD）可以作為交易成本扣除，但額外印花稅（SSD）或買家印花稅（BSD）不可扣除。此外，若交易被視為商業活動，印花稅可計入成本；若為個人投資，則僅能扣除直接相關費用。

3. 問：若我在2025年買入樓花，但2026年才轉讓，應在哪個課稅年度報稅？
   答：以轉讓合約簽訂日期為準。若轉讓發生在2026年（即2026/27課稅年度），則須在2027年提交的報稅表中申報。但若在2025年已有臨時合約並收取訂金，該訂金可能被視為該年度的收入。

4. 問：樓花報稅時，如何證明交易是自住而非炒賣？
   答：IRD會根據多項因素判斷，包括持有時間（通常超過2年）、購入目的（如自住）、是否頻繁買賣、以及資金來源等。建議保留自住證明（如水電費單、住址證明）及相關文件。

5. 問：非香港居民購買樓花，報稅有何不同？
   答：非居民同樣須就樓花轉讓利潤繳稅，但無法享受個人免稅額。此外，非居民在交易時可能需預扣稅款（如買家為非居民，賣家須預扣15%稅款），並在年度報稅時申請退還多繳部分。建議非居民諮詢專業稅務顧問。