施政報告印花稅減辣歷程：2024/25課稅年度完整解讀

概述

香港印花稅政策歷經多次調整，尤其是近年《施政報告》中屢次提及「減辣」措施，對樓市及置業人士影響深遠。2023年施政報告率先推出多項印花稅減辣，包括將額外印花稅（SSD）適用年期由3年縮短至2年，以及下調買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）的稅率。至2024年2月財政預算案更進一步全面「撤辣」，取消所有額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。雖然2024年施政報告未有直接改動印花稅，但配合放寬按揭成數、優化投資移民計劃等措施，整體樓市政策趨向寬鬆。本文結合2024/25課稅年度稅務局（IRD）公布的現行條例，詳細解讀施政報告印花稅減辣的內容、影響及實用貼士，助你掌握最新稅務資訊。

2024/25課稅年度印花稅現狀

額外印花稅（SSD）全面撤銷

根據2024年2月28日生效的《2024年印花稅（修訂）條例》，原先針對短期內轉售物業的額外印花稅已完全取消。此前，2023年施政報告已將SSD的適用年期由36個月縮短至24個月，稅率維持在10%至20%不等。全面撤銷後，不論持有物業多久，轉售時均不再需要繳付SSD，大幅降低投資者及換樓人士的交易成本。

買家印花稅（BSD）與新住宅印花稅（NRSD）取消

同樣在2024年2月，政府同時取消了買家印花稅及新住宅印花稅。BSD原先向非香港永久性居民及公司名義購買住宅物業徵收15%的稅率；NRSD則針對所有非首次置業的香港永久性居民購買額外住宅物業，稅率同為15%。此兩項稅項取消後，非永久居民及投資者購入住宅物業的成本大幅下降，與本地首次置業者的稅務負擔看齊。

• 注意：從價印花稅（AVD）的第二標準稅率仍然適用於所有住宅物業交易，稅率按物業價值分階梯計算，最高為4.25%。首次置業者可享受較低稅率，但非首次置業者仍需按第二標準稅率繳納。
• 2024/25課稅年度內，所有住宅物業買賣僅需繳付從價印花稅，不再額外附加任何辣招稅項。

2023年施政報告減辣回顧

關鍵調整：SSD年期縮短與BSD/NRSD稅率下調

2023年施政報告是印花稅減辣的重要分水嶺。該報告宣布自2023年10月25日起，將額外印花稅的適用年期由3年減至2年，即物業持有期超過24個月後轉售便毋須繳付SSD。同時，買家印花稅及新住宅印花稅的稅率由原先的15%各調低至7.5%，並將額外印花稅的適用範圍維持不變。

• 此舉旨在減輕換樓人士及非本地居民的稅務負擔，同時避免樓市過度升溫。
• 當時的調整被視為「溫和減辣」，為2024年全面撤辣鋪路。

對2024/25課稅年度的影響

雖然2024年2月已全面撤銷SSD、BSD及NRSD，但2023年施政報告的減辣措施已為市場帶來信心。2024/25課稅年度中，若納稅人在2023年10月25日至2024年2月28日期間購買物業，仍須按當時的減辣稅率（BSD/NRSD 7.5%）繳稅，但2024年2月28日後的交易則完全豁免此類附加稅。因此，了解施政報告印花稅的時間點對於計算實際稅額至關重要。使用我們的稅務計算機可以快速估算不同時期的印花稅開支。

減辣對各類置業人士的實際影響

首次置業人士

對首次置業的香港永久性居民而言，減辣直接降低了購房成本。原本需繳付的從價印花稅（AVD）第二標準稅率維持不變，但無需再擔心因購買「第二物業」而被徵收NRSD。此外，全面撤銷BSD後，即使首次置業者以公司名義購買住宅物業，亦無需繳付額外15%的稅項（但仍需按公司名義繳納從價印花稅）。以下為主要優勢：

• 只需按物業售價繳納最高4.25%的從價印花稅，無其他附加稅項。
• 與非首次置業者的稅務差距縮小，但首次置業優惠依然存在（如較低的從價印花稅率）。

換樓人士

對於計劃「先買後賣」或「先賣後買」的換樓人士，SSD的取消大幅減輕短期買賣的稅務負擔。在減辣前，若在持有物業2年內出售，需繳付10%至20%的SSD；現時完全豁免，可更靈活調配資金。此外，NRSD的取消亦使換樓人士在購入新物業前無需預先繳付15%的額外稅項（之後可申請退還，但過程繁複）。整體而言，換樓流程更順暢。

• 建議換樓人士先出售原有物業，再購入新物業，以符合從價印花稅第二標準稅率要求，節省更多稅款。
• 如需要進一步諮詢，歡迎聯絡我們取得專業意見。

非香港居民及海外投資者

過去，非香港永久性居民及海外公司購買香港住宅物業需額外繳付15%的買家印花稅（BSD），加上從價印花稅，總稅率可達30%以上。全面撤銷BSD後，海外投資者購入住宅物業的印花稅與本地居民看齊，大幅提升香港樓市的國際競爭力。

• 需注意：非香港居民仍須繳納從價印花稅（第二標準稅率），且銀行按揭成數可能較低，但稅務負擔已大為減輕。
• 若以公司名義購買，仍需注意公司持有物業的相關稅務（如利得稅及物業稅）。

常見疑問與實用貼士

如何確認自己適用哪個稅率？

關鍵在於交易日期。2024年2月28日或之後簽訂的買賣協議，適用全面撤辣後的稅制；此前（2023年10月25日至2024年2月27日）的交易則按2023年施政報告的減辣稅率（SSD年期2年，BSD/NRSD稅率7.5%）執行。若在2023年10月25日前簽約，則須按原有辣招稅率（SSD年期3年，BSD/NRSD稅率15%）計算。

保留交易文件的重要性

為避免稅務糾紛，務必保留所有買賣協議、印花稅支付證明及相關日期文件。若申請退還多繳的印花稅（如2023年減辣後但未全面撤辣期間），需向稅務局提交指定表格。

• 可使用我們的稅務計算機模擬不同時期的稅額，並與專業人士核對。

2025/26課稅年度展望

截至2024年，政府未提出重新引入辣招的計劃。但由於樓市波動，未來施政報告可能再次調整印花稅政策。建議密切留意每年10月發布的施政報告及2月財政預算案，並定期檢查稅務局網站及相關條例更新。

結語

施政報告印花稅減辣措施經歷了從溫和調控到全面撤銷的過程，對2024/25課稅年度的樓市交易產生深遠影響。現時，除了從價印花稅外，住宅物業買賣幾乎無附加稅項，大大降低置業門檻。無論是首次置業、換樓或海外投資者，都應把握當前稅務優惠，並善用稅務計算工具及專業諮詢服務，以作出最有利的決策。

免責聲明：本文資訊僅供參考，不構成專業稅務意見。因應個人情況不同，建議諮詢持牌稅務顧問或會計師以獲取準確建議。