物業稅與租金收入：業主必讀的稅務指南

什麼是物業稅？

物業稅是香港稅制的重要組成部分，針對土地或建築物的業主就其物業所產生的租金收入而徵收。無論您是擁有住宅、商舖還是工業大廈，只要有出租收入，就需要申報物業稅。

了解物業稅的計算方法和優化策略，對於物業投資者和業主來說至關重要。本文將詳細介紹物業稅的各個方面，幫助您做出明智的稅務決策。

物業稅計算方法

物業稅以應評稅淨值為基礎計算，標準稅率為15%。計算公式如下：

應評稅淨值 = 全年租金收入 - 業主繳付的差餉 - 20%標準免稅額

舉例說明：

假設您的物業全年租金收入為$240,000，已繳差餉$10,000

應評稅淨值 = $240,000 - $10,000 - ($230,000 × 20%) = $184,000

物業稅 = $184,000 × 15% = $27,600

20%標準免稅額是法定扣除，用以抵銷業主的維修及相關開支，無需提供實際支出證明。

個人入息課稅的選擇

業主可選擇將物業收入納入個人入息課稅，這在某些情況下可能更為有利：

可扣除按揭貸款利息

可享用個人免稅額

累進稅率可能低於15%標準稅率

可抵銷其他入息的虧損

特別是對於有按揭的物業，利息支出可能相當可觀，選擇個人入息課稅能夠有效減少稅款。建議使用我們的[物業稅計算機](/tools)比較兩種方式的稅務影響。

申報要求與時間

物業稅的申報通常與薪俸稅一併處理。稅務局會在報稅表中要求您申報物業收入。需要注意的要點包括：

申報全年實際收到的租金

包括頂手費、服務費等所有收入

如有免租期，該期間不計入應評稅收入

共同擁有物業按持有比例申報

保留所有租約、收據和相關文件至少7年，以備稅務局查核。

常見物業稅問題

業主經常遇到的稅務疑問包括：

空置物業需要繳稅嗎？

答：如物業全年空置，沒有租金收入，則無需繳納物業稅。但如果只是部分時間空置，已收取的租金仍需申報。

裝修期間如何處理？

答：如因裝修而給予租客免租期，該期間不計入應評稅收入。但需保留裝修合約等證明文件。

可以扣除管理費嗎？

答：管理費已包含在20%標準免稅額內，不能額外扣除。但業主繳付的差餉可在計算應評稅淨值前扣除。

多物業業主的稅務策略

如果您擁有多個出租物業，稅務規劃尤為重要：

考慮是否以公司名義持有物業

評估個人入息課稅的整體效益

合理安排物業之間的收支

善用按揭利息扣除

每個業主的情況不同，最佳策略也會有所差異。建議諮詢專業稅務顧問，制定適合您的方案。

結語

物業稅看似簡單，但要做到稅務最優化，需要考慮多個因素。DSB Tax專業團隊能夠為您分析不同選項的稅務影響，確保您在合規的前提下，盡量減少稅務支出。歡迎聯絡我們了解更多。